Gazeta Podatkowa nr 20 (1165) z dnia 9.03.2015

Odszkodowanie z umowy przedwstępnej

Odpowiedzialność odszkodowawcza strony umowy przedwstępnej z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej ogranicza się z reguły do naprawienia szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chodzi w szczególności o koszty zawarcia umowy przedwstępnej oraz koszty przygotowania do podpisania umowy przyrzeczonej. W braku odmiennych ustaleń stron odpowiedzialność ta nie może zatem objąć tego, co strona miałaby, gdyby doszło do ważnego zawarcia umowy przyrzeczonej i jej wykonania, czyli prowadzić do pokrycia uszczerbku, którego strona ta doznała wskutek niewykonania umowy przyrzeczonej.

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy - czyli umowa przedwstępna - powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego). Podstawowa funkcja, jaką spełnia umowa przedwstępna, to zobowiązanie stron do zawarcia definitywnej umowy, najczęściej sprzedaży, i związane z tym zabezpieczenie na wypadek zmiany decyzji przez kontrahenta. Na tym polu najlepiej sprawdzają się umowy przedwstępne w formie aktów notarialnych, dając możliwość wyegzekwowania przed sądem przeniesienia własności nieruchomości.

Granice naprawienia szkody

Brak formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej, poprzedzającej sprzedaż/kupno działki, domu czy mieszkania, nie pozostaje bez znaczenia. Wprawdzie umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej jest jak najbardziej ważna, jednak w ten sposób strony pozbawiają się jej silniejszego skutku - w postaci możliwości dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas pozostaje do dyspozycji jedynie słabszy skutek umowy przedwstępnej, czyli żądanie naprawienia szkody, którą się poniosło, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Mowa o odszkodowaniu w granicach tzw. ujemnego interesu umowy, który obejmuje tylko to, co strona poszkodowana poniosła w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i przygotowaniem do podpisania definitywnego kontraktu, np. na korespondencję, dojazdy, telefony, pomoc prawnika, odpis z księgi wieczystej itp. Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (np. rozszerzając obowiązek naprawienia szkody także na tzw. dodatni interes umowy, czyli to, co stronie przysługiwałoby, gdyby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej) czy też wzmocnić ją zadatkiem lub karą umową.

Aby jednak w ogóle mieć możliwość dochodzenia roszczeń z umowy przedwstępnej (czy to odszkodowawczych, czy o zawarcie umowy przyrzeczonej), adresat tych roszczeń musi być zobowiązany umową przedwstępną do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie zawsze tak jest, ponieważ umowa przedwstępna może zobowiązywać tylko jedną ze stron do zawarcia definitywnego kontraktu. Jest to jednak rzadziej spotykane rozwiązanie względem dwustronnie zobowiązującej umowy przedwstępnej.

Wykonanie zamiast odszkodowania

Nierzadko roszczenie odszkodowawcze jest tylko jedną z alternatyw na wypadek niewykonania umowy przedwstępnej przez kontrahenta. Jest tak wówczas, gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania co do formy czynności prawnej przewidziane dla umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości będzie to forma aktu notarialnego, natomiast umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia np. umowy o pracę, nie musi być sporządzona przez notariusza, aby zawierać tzw. silniejszy skutek - dawać stronie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W zupełności wystarczyłaby zwykła forma pisemna.

Wyegzekwowanie na drodze sądowej obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, w przypadku gdy kontrahent nie podpisze jej dobrowolnie, wymaga złożenia pozwu do sądu o zobowiązanie drugiej strony (np. przyszłego sprzedawcy) do złożenia określonego oświadczenia woli składającego się na umowę przyrzeczoną, np. oświadczenia w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości. Prawomocny wyrok sądu stwierdzający obowiązek drugiej strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej zastępuje to oświadczenie, a jeżeli orzeczenie to jest w pełni zgodne z żądaniem pozwu, zastępuje umowę i powoduje przejście własności nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., sygn. akt II CKN 930/2000).

Działa to również w drugą stronę. W przypadku bowiem, gdy przyrzeczona umowa sprzedaży nie zostanie podpisana z winy kupującego, wówczas druga strona będzie mogła w podobny sposób wyegzekwować na drodze sądowej zmianę właściciela nieruchomości, stosownie do zapisów umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego.

Dodatkowo w akcie notarialnym umowy przedwstępnej strony mogą wnieść o ujawnienie roszczenia nabywców o przeniesienie własności nieruchomości (będącej przedmiotem umowy przedwstępnej i ewentualnie przyszłej umowy sprzedaży) w dziale III księgi wieczystej prowadzonej przez właściwy sąd rejonowy - wydział ksiąg wieczystych. W ten sposób roszczenie to stanie się skuteczne również wobec ewentualnych innych nabywców nieruchomości.

Strony mogą także zawrzeć w akcie notarialnym dobrowolne poddanie się egzekucji do określonej kwoty, które zastępuje wyrok sądowy i stanowi tytuł egzekucyjny. Formy aktu notarialnego dla takiego oświadczenia wymagają przepisy Kodeksu postępowania cywilnego. Poddanie się egzekucji zawarte w zwykłej umowie pisemnej byłoby nieważne.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, a gdy sąd oddali żądanie jej zawarcia - z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Z terminem lub bez

Nie jest wymagane - z punktu widzenia samej ważności umowy przedwstępnej czy roszczeń z niej wynikających - określenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy definitywnej. Kontrakt przedwstępny będzie ważny także wtedy, gdy zabraknie w nim ustaleń dotyczących tego, w jakim czasie powinno dojść do sfinalizowania transakcji. Brak takiego zastrzeżenia (terminu) daje jednak stronom uprawnionym do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej możliwość jednostronnego wyznaczenia terminu. Przy czym powinno to nastąpić w ciągu jednego roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Termin wyznaczony przez stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej powinien być "odpowiedni", co w praktyce każda ze stron może rozumieć na swój sposób.

Poza tym może się zdarzyć, że obie strony uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczą inne terminy na dokonanie definitywnej transakcji. W takim wypadku obowiązuje termin wyznaczony przez tę stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego), zgodnie z zasadą "kto pierwszy, ten lepszy", niezależnie od długości wyznaczonego terminu.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)