Umowy deweloperskie na bakier z prawem

Obowiązująca od niespełna dwóch lat ustawa chroniąca interesy klientów firm deweloperskich w praktyce niewiele poprawiła sytuację, jeśli chodzi o pełne poszanowanie praw i interesów konsumentów w umowach deweloperskich. Przeprowadzona przez Prezesa UOKiK kontrola wykazała naruszenia u zdecydowanej większości przedsiębiorców z tej branży. Spośród 93 skontrolowanych firm tylko w przypadku czterech nie stwierdzono uchybień.

Wykryte naruszenia dotyczące wzorców umownych polegały na wykorzystywaniu postanowień sprzecznych z przepisami prawa bądź też stosowaniu tzw. klauzul abuzywnych, czyli postanowień, które w sposób rażący naruszają interesy konsumentów, kształtując ich prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami.

Wprawdzie Urząd ocenił, że deweloperzy w większości dostosowali się do nowych wymogów stawianych przez przepisy prawa obowiązujące od 29 kwietnia 2012 r., to jednak niepokojąca jest znaczna w dalszym ciągu (mimo wcześniejszych kontroli i raportów) liczba naruszeń stwierdzonych w zakresie stosowania niedozwolonych postanowień umownych.

Naruszenia prawa

Najpoważniejsze uchybienia polegały na zastrzeganiu w umowach nieważnych postanowień, bo niezgodnych z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego postanowień. To dalej idące naruszenie niż klauzule niedozwolone, które formalnie są zgodne z przepisami prawa, lecz z uwagi na wspomniane naruszenie interesów konsumentów nie mają wobec nich mocy wiążącej.

Wśród naruszeń przepisów dotyczących umowy deweloperskiej można wymienić:

brak wszystkich niezbędnych elementów umowy deweloperskiej (patrz ramka),
inne unormowania kwestii odbioru lokalu/domu w stosunku do rozwiązań ustawowych,
modyfikowanie na niekorzyść nabywców przesłanek odstąpienia od umowy, a także obciążanie nabywców kosztami w przypadku skorzystania przez nich z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej,
niestosowanie rachunków powierniczych,
naruszenie zasady ekwiwalentności wysokości odsetek dla dewelopera z wysokością kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

Umowa deweloperska powinna określać m.in.:

√	zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu,
√	cenę nabycia prawa,
√	informację o nieruchomości, w szczególności jej powierzchnię i stan prawny,
√	określenie domu lub lokalu, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej wraz z ich usytuowaniem, powierzchnią, standardem wykończenia,
√	termin przeniesienia prawa na nabywcę,
√	wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
√	informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego,
√	dane dotyczące pozwolenia na budowę,
√	warunki odstąpienia od umowy i zwrotu wpłat,
√	odsetki i kary umowne,
√	sposób pomiaru powierzchni lokalu,
√	informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego,
√	przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje.

Niewiążące zapisy

Z kolei w kwestii klauzul niedozwolonych najczęściej chodziło o postanowienia wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność deweloperów za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Były wśród nich m.in. postanowienia dotyczące nieterminowego wykonania zobowiązania, postanowienia zawierające zrzeczenie się roszczeń przez konsumentów, postanowienia wyłączające odpowiedzialność w zakresie wad lokalu/budynku, jak i postanowienia ograniczające odpowiedzialność dewelopera do określonej w umowie kary pieniężnej. Do tego deweloperzy rezerwowali sobie możliwość dokonywania zmian w zakresie powierzchni użytkowej lokali, projektu budynku/lokalu, wyposażenia, technologii, instalacji, zagospodarowania terenu czy wykorzystanych materiałów. Zastrzeżenia Prezesa UOKiK budziły także klauzule waloryzacyjne w kontekście prawa odstąpienia od umowy.

Wielu deweloperów obciążało konsumentów niesprecyzowanymi kosztami związanymi z eksploatacją lokalu oraz nieruchomości wspólnej, jednocześnie zastrzegając dla siebie zarząd nieruchomością wspólną bez wskazania terminu. Nie mniej popularnym naruszeniem interesów konsumentów jest żądanie udzielenia pełnomocnictwa lub zgody np. w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej w pomieszczeniach nieruchomości wspólnej czy też kontynuacji inwestycji. Urząd znalazł także wiele budzących sprzeciw postanowień dotyczących umieszczenia na nieruchomości wspólnej konstrukcji w celach marketingowych (np. reklam, neonów).

Nieprawidłowa jest również praktyka polegająca na żądaniu złożenia z góry oświadczenia o prawidłowym wykonaniu przez dewelopera określonych czynności oraz o niezgłaszaniu w przyszłości roszczeń z tego tytułu. Takie oświadczenia mogły być później wykorzystywane przez deweloperów na niekorzyść konsumentów w przypadku ewentualnych reklamacji. Do tego nierzadko dochodziły postanowienia nakładające na konsumenta nieuzasadnione obowiązki, np. w zakresie ubezpieczenia lokalu lub jego wykończenia.

Zdarzały się także przypadki narzucania kancelarii notarialnych, w których miało dochodzić do zawarcia umowy, czy nawet określonych sądów powszechnych do rozpatrywania sporów.

Szczególnie niebezpieczne okazać się mogły zapisy przyznające deweloperowi prawo rozwiązania umowy w przypadku niespełnienia przez konsumenta świadczenia pieniężnego w terminie, w tym brak wcześniejszego wezwania do uiszczenia zaległości.

Klienci deweloperów mogą także natrafić na regulacje umowne nakładające wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty kary umownej (odstępnego) na wypadek rezygnacji z zawarcia umowy.

Niepełne prospekty

Integralną część umowy deweloperskiej stanowi obecnie prospekt informacyjny. Dokument ten ma jednak przede wszystkim walor informacyjny i powinien być gotowy przed zawarciem umowy - już przy rozpoczęciu sprzedaży.

Deweloper jest obowiązany na żądanie każdej osoby zainteresowanej nabyciem mieszkania lub domu z jego oferty doręczyć jej nieodpłatnie na trwałym nośniku (np. w wersji papierowej, na płycie CD) prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Wersja papierowa prospektu powinna być jednak zawsze dostępna w lokalu przedsiębiorstwa i udostępniana na żądanie osoby zainteresowanej.

Dokument ten ma zawierać szczegółowe informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej firmy realizującej inwestycję mieszkaniową oraz samego przedsięwzięcia deweloperskiego. Wzór prospektu znajduje się w załączniku do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Jak się okazuje po kontroli firm z branży deweloperskiej, ani obowiązek stosowania prospektu, ani jego wzór zawarty w załączniku do ustawy jeszcze w pełni nie gwarantują niestety, że konsument uzyska pełną i prawdziwą informację na temat danej inwestycji. Urzędnicy naliczyli co najmniej kilka różnych uchybień odnośnie przepisów dotyczących prospektu informacyjnego. Chodziło m.in. o brak informacji dotyczących:

planowanych inwestycji w promieniu 1 km,
ustawowego prawa odstąpienia od umowy,
prowadzonych postępowań egzekucyjnych,
załączników (w jednym przypadku prospekt nie zawierał rzutu kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego),
harmonogramu.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377)