Ryzyko płacenia czynszu z góry za dłuższy okres

Wynajmuję od właściciela lokal użytkowy na podstawie umowy na czas oznaczony. Czynsz płacę co miesiąc. Właściciel ma problemy finansowe i dostałem od niego propozycję, że jeśli zgodzę się zapłacić mu czynsz za rok z góry, to mi go obniży. Czy takie ustalenia są dla mnie bezpieczne?

Zapłacenie czynszu z góry za tak długi okres w sytuacji, gdy właściciel lokalu użytkowego jest zadłużony i istnieje ryzyko, że będzie przeciw niemu prowadzona egzekucja komornicza nie jest bezpiecznym rozwiązaniem. Zgoda na taką zapłatę może się nawet skończyć tym, że Czytelnik za ten sam okres będzie musiał zapłacić czynsz drugi raz - tym razem komornikowi, który będzie prowadził egzekucję z majątku właściciela lokalu.

Jedną z metod prowadzenia egzekucji komorniczej jest zajmowanie wierzytelności, jakie przysługują dłużnikowi wobec jego kontrahentów. Wówczas osoby, które powinny zapłacić dłużnikowi, muszą należne mu kwoty wpłacać na konto komornika. Taka sytuacja może spotkać Czytelnika - komornik może zająć wierzytelność z tytułu umowy najmu i Czytelnik będzie musiał płacić należne dłużnikowi z tytułu czynszu najmu kwoty na konto komornika.

Jeszcze kilka lat temu zadłużeni właściciele lokali, którzy je wynajmowali, mogli w praktyce uniemożliwić komornikowi ściąganie czynszów najmu. Wystarczyło, że przed dokonaniem przez komornika zajęcia namówili swoich najemców, z którymi zawarli umowy, by ci zapłacili czynsz z góry za długi okres. Często były to porozumienia pozorne, zawierane tylko po to, aby najemca nie przekazywał czynszu komornikowi. Od 2012 r. zmieniły się przepisy. Obecnie pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem nieruchomości przez komornika czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika. Wynika to z art. 929 § 1¹ Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.). To oznacza, że nawet jeśli najemca zapłacił już czynsz wynajmującemu (z góry za ponad trzy miesiące), to i tak będzie musiał za te same miesiące zapłacić czynsz drugi raz - tym razem komornikowi.

Dlatego propozycja, jaką Czytelnik dostał od właściciela lokalu, nie jest tak korzystna, jak by się mogło wydawać.

Zapłata z góry czynszu za okres dłuższy niż trzy miesiące może być ryzykowna.

Jest jeszcze inne ryzyko związane z wynajmowaniem lokalu od zadłużonej osoby. Lokal może zostać sprzedany na licytacji. Osoba, która kupi na licytacji lokal, będzie wprawdzie związana umowami najmu zawartymi przez wcześniejszego właściciela, ale będzie mogła te umowy wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (który przy czynszu płatnym miesięcznie wynosi trzy miesiące). Kilka lat temu można było takie wypowiedzenie uniemożliwić. W tym celu zawierano umowy najmu na czas oznaczony wynoszący kilka lat i potwierdzano u notariusza datę zawarcia umowy. Takich umów nowy właściciel nie mógł wypowiedzieć. Obecnie również je może wypowiedzieć, jeśli umowa została zawarta na ponad dwa lata. Obowiązuje wówczas roczny termin wypowiedzenia.