Odpowiedzialność wynajmującego za stan przedmiotu najmu

Spółka zawarła umowę najmu lokalu użytkowego pod siedzibę biura nieruchomości. Po kilku miesiącach okazało się, że dach przecieka oraz lokal jest niedogrzewany z uwagi na wadę pieca gazowego. Na ścianach zaczęła pokazywać się wilgoć. Jakie uprawnienia przysługują najemcy?

Najemca może domagać się wykonania niezbędnych prac naprawczych przez wynajmującego, wykonać je samodzielnie na koszt wynajmującego, żądać obniżenia czynszu, a nawet wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Na mocy umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie najemcy przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w takim stanie przez czas trwania najmu. Najemcę obciążają wyłącznie drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą m.in. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien czy drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych.

W przypadku gdy w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku (jak w przypadku spółki), najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Najemca nie musi uzyskać upoważnienia sądu na wykonanie zastępcze. Warunkiem realizacji wskazanego uprawnienia jest upływ terminu wyznaczonego wynajmującemu do wykonania napraw. W piśmiennictwie wskazuje się, że przez bezskuteczny upływ czasu należy również rozumieć wadliwe wykonanie naprawy.

Nie może to być jednak termin dowolny, a odpowiedni, co oznacza, że musi to być czas, który w normalnych okolicznościach jest potrzebny do wykonania prac danego rodzaju. Wyznaczając termin, najemca powinien mieć na uwadze m.in. rodzaj i zakres prac naprawczych, a także dostępność osób czy też firm wykonujących tego typu naprawy.

Bezskuteczny upływ czasu uprawnia najemcę do zlecenia wykonania koniecznych napraw i domagania się zwrotu poniesionych kosztów od wynajmującego. Gdy najemca wykona niezbędne naprawy bez uprzedniego wyznaczenia wynajmującemu odpowiedniego terminu na ich wykonanie, wtedy może domagać się zwrotu poniesionych kosztów w oparciu o przepisy regulujące prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia. Co istotne, w każdym przypadku najemca może potrącić równowartość kosztów poniesionych na naprawy konieczne z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu najmu.

Niezależnie od przywołanych uprawnień, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeśli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo gdy wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Należy przy tym pamiętać, że roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Ograniczenie w zakresie wypowiedzenia umowy nie dotyczy najmu lokalu, gdy jego wady zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. W takim bowiem przypadku najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Przykład

Najemca lokalu użytkowego z uwagi na wadę instalacji ogrzewania podłogowego był zmuszony do utrzymania odpowiedniej temperatury wewnątrz lokalu przy pomocy zainstalowanej klimatyzacji. W konsekwencji w okresie jesienno-zimowym zużycie prądu było znacznie wyższe, a najemca poniósł dodatkowy koszt w wysokości 10.000 zł. W momencie stwierdzenia wady instalacji najemca pisemnie powiadomił o niej wynajmującego i wezwał go do przeprowadzenia niezbędnych napraw w terminie 2 miesięcy. Termin upłynął bezskutecznie. Najemca zlecił naprawę instalacji profesjonalnej firmie. Koszt naprawy wyniósł 24.000 zł. Najemca może domagać się od wynajmującego obniżenia czynszu za okres niedziałania instalacji grzewczej. Kwotą obniżającą czynsz może być równowartość kosztu prądu zużytego w związku z koniecznością ogrzewania lokalu klimatyzacją. Ponadto jest uprawniony do żądania zwrotu poniesionych kosztów naprawy. Kwoty te mogą zostać potrącane z bieżącymi należnościami wynajmującego.