Rozliczenie nakładów po zakończeniu najmu

Jeden z przedsiębiorców najmujących lokal od naszego przedsiębiorstwa reguluje należności z tytułu czynszu po terminie. Zwróciliśmy mu uwagę, że stan taki trwa od kilku miesięcy i jeżeli nie zacznie regulować należności terminowo, będziemy zmuszeni rozwiązać z nim umowę. Najemca poinformował nas, że w przypadku rozwiązania umowy będziemy musieli mu zwrócić kilkadziesiąt tysięcy złotych z tytułu nakładów, jakie poniósł na lokal, aby przystosować go do swojej działalności. Czy ma rację?

Rozliczenie nakładów dokonanych przez najemcę w trakcie trwania umowy najmu jest dość częstym punktem spornym pomiędzy wynajmującym a najemcą. Warto więc ustalić zasady rozliczenia nakładów dokonanych przez najemcę już na etapie zawarcia umowy. Strony mają bowiem prawo uregulować te kwestie według własnego uznania.

Zatem Czytelnicy powinni w pierwszej kolejności zapoznać się z treścią umowy zawartej z konkretnym najemcą, aby zobaczyć czy zawiera ona regulacje na temat rozliczenia nakładów. Jeżeli stosowne zapisy znajdują się w umowie, strony są nimi związane, a rozliczenie nakładów odbywa się na zasadach w niej uregulowanych. Przykładem regulacji umownej może być zgoda wynajmującego na dokonanie konkretnych nakładów, np. wykonanie nowej łazienki i ustalenie, że po zakończeniu najmu wynajmujący zapłaci najemcy sumę odpowiadającą wartości nakładów ustalonej na dzień zakończenia umowy najmu. Natomiast w przypadku gdy umowa nie zawiera regulacji na temat rozliczenia nakładów dokonanych przez najemcę w trakcie umowy najmu, zastosowanie znajdą regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145).

Przede wszystkim problem rozliczenia nakładów staje się aktualny dopiero po zakończeniu pomiędzy stronami umowy najmu, bowiem w czasie jej trwania nakłady są wykorzystywane przez najemcę, jako osobę korzystającą z lokalu. Nakłady na lokal to tzw. ulepszenia, które najemca wniósł w trakcie trwania umowy najmu. Składają się na nie remonty, prace wykończeniowe oraz inne prace wykonane w lokalu, np. montaż klimatyzacji. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 K.c.).

Jeśli więc strony nie uregulowały w umowie czy najemca może dokonać konkretnych nakładów i zasad ich rozliczenia po zakończeniu umowy najmu, Czytelnicy nie mają obowiązku ich zatrzymania. Po zakończeniu umowy najmu, wobec braku obowiązków umownych w tym zakresie, mogą zażądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego, tj. usunięcia dokonanych nakładów. W takim przypadku najemca powinien usunąć dokonane nakłady, np. zdemontować zamontowaną klimatyzację bez uszkadzania substancji lokalu. Nie zachodzi jednak po stronie Czytelników, jako wynajmujących, obowiązek zwrotu najemcy wartości nakładów. W zależności od woli Czytelników, w przypadku rozwiązania przez strony umowy najmu możliwe jest także zatrzymanie dokonanych przez najemcę nakładów w zamian za zapłatę na jego rzecz ustalonej przez strony wartości dokonanych nakładów. Jak bowiem wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 1611/16: "Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z takimi nakładami pozostawiony jest zatem w ramach swobody zawierania umów woli stron, które mogą samodzielnie go uregulować, odmiennie niż przewiduje to art. 676 K.c.".

"W świetle art. 676 K.c. roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje dopiero po pojawieniu się dwóch zdarzeń: zwrotu przedmiotu dzierżawy (nieruchomości) i wykonaniu przez wydzierżawiającego prawa wyboru określonego w tym przepisie".

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2017 r., sygn. akt V CSK 465/16