Wady lokalu przyczyną rozwiązania umowy najmu

W celu prowadzenia działalności handlowej wynajęliśmy wraz ze wspólnikiem lokal użytkowy. Umowa została zawarta na czas oznaczony. Po kilku miesiącach okazało się, że lokal ma poważne wady, przede wszystkim występuje w nim wilgoć i grzyb. Zawiadomiliśmy o tym wynajmującego, jednak twierdzi on, iż wady nie są poważne i mamy wywiązać się z umowy. Czy z uwagi na wilgoć, grzyb oraz związany z tym nieprzyjemny zapach i dyskomfort, możemy rozwiązać umowę najmu przed terminem?

Niezależnie od treści umowy najmu zawartej pomiędzy stronami, podstawowe zasady dotyczące najmu uregulowane są w Kodeksie cywilnym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.). Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jednym z podstawowych obowiązków wynajmującego jest wydanie najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie lokalu w tym stanie przez czas trwania umowy. Obowiązek ten wynika wprost z art. 662 § 1 K.c.

Zazwyczaj w umowach najmu zawartych pomiędzy przedsiębiorcami strony wpisują, na jaką działalność wykorzystywany będzie lokal. Jednak nawet w przypadku braku zawarcia takiego zapisu w umowie występowanie wilgoci, grzyba i związanego z tym przykrego zapachu w lokalu jest niewątpliwie okolicznością, która wymaga od wynajmującego podjęcia środków zmierzających do usunięcia takiego stanu rzeczy. Jeżeli bowiem z umowy nie wynika nic innego, najemcę obciążają drobne nakłady związane z korzystaniem z lokalu. Nie sposób zaliczyć do nich prac związanych z usuwaniem wilgoci, czy grzyba.

Przedterminowe wypowiedzenie umowy komplikuje jednak fakt, że została ona zawarta na czas oznaczony. W takim przypadku w pierwszej kolejności należy sprawdzić czy strony przewidziały w umowie możliwość wcześniejszego jej rozwiązania. Częstą praktyką jest zastrzeganie przez strony w umowie, że najem może być wypowiedziany przed okresem wskazanym w umowie z ważnych powodów, nie zawsze jednak strony określają co oznaczają ważne powody. Jeżeli z treści umowy nie wynika wprost możliwość rozwiązania umowy przed terminem, a wynajmujący nie reaguje na zgłaszane wady lokalu, Czytelnicy mają możliwość wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym na podstawie art. 664 § 2 K.c. Warunkiem wypowiedzenia jest jednak otrzymanie przez wynajmującego zawiadomienia o wadach, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy i brak usunięcia przez niego wady.

"Skutki prawne określone w art. 664 § 1 i 2 K.c. powstaną, w razie wystąpienia przesłanek w nich zawartych tylko wtedy, jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z uprawnień przyznanych tymi przepisami".

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. akt II CSK 610/12