Wypowiedzenie terminowej umowy najmu

Zamierzam zawrzeć umowę najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony. Otrzymałem projekt umowy od wynajmującego. W jej treści przewidziano, że rozwiązanie umowy najmu przed upływem zakreślonego terminu jest możliwe wyłącznie przez wynajmującego, jeżeli nie będę regulował ustalonego czynszu w terminie. Czy jako najemca nie będę uprawniony do wcześniejszego wypowiedzenia umowy? Jak kwestia rozwiązania terminowej umowy najmu została uregulowana w obowiązujących przepisach?

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w Kodeksie cywilnym wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w każdej chwili z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych, o ile czas trwania najmu nie jest oznaczony.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu, której czas trwania został oznaczony w umowie, kształtuje się odmiennie. Zgodnie z art. 673 § 3 K.c. wypowiedzenie takiego kontraktu jest, co do zasady, możliwe wyłącznie w przypadkach określonych w treści umowy. Zatem brak stosownych zapisów zasadniczo uniemożliwia wcześniejsze zakończenie stosunku najmu. Co istotne, w takiej umowie nie można wprowadzić klauzuli umożliwiającej jej wypowiedzenie w każdym przypadku. Tego typu zapis będzie uznany za nieważny.

Wskazane jest zatem, aby umowa zawierała enumeratywne wyliczenie okoliczności uprawniających do jej wypowiedzenia. Przykładowo może to być (podobnie jak w projekcie umowy otrzymanym przez Czytelnika) brak terminowego regulowania czynszu czy też brak realizacji obowiązków spoczywających na wynajmującym. Zdarza się również, że w umowach zawartych na czas oznaczony strony wprowadzają klauzulę dopuszczającą wypowiedzenie "z ważnych przyczyn". Pozwala to stronom na pewną swobodę w przyszłości. Konkretne zakreślenie przyczyn uprawniających do wypowiedzenia terminowej umowy uniemożliwia bowiem jej wcześniejsze zakończenie z innych istotnych powodów, które jednak w treści umowy nie zostały wymienione.

Kodeks przewiduje też sytuacje, w których możliwe jest rozwiązanie każdej umowy najmu, bez względu, czy została zawarta na czas oznaczony i czy w treści umowy zostało przewidziane uprawnienie do jej wypowiedzenia. Od strony najemcy lokalu szczególnie istotny jest przepis uprawniający do rozwiązania umowy najmu, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. Co ważne, uprawnienie to odpada, jeżeli w chwili zawarcia umowy najemca wiedział o wadach (zastrzeżenie to nie znajdzie zastosowania w przypadku, gdy wady lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych).

Jeżeli zatem Czytelnik zawrze umowę o takiej treści, jaka została zaproponowana przez wynajmującego, wówczas jej wcześniejsze rozwiązanie będzie możliwe zasadniczo w jednym, określonym w niej przypadku. Nie wyłącza to jednak uprawnień najemcy wynikających wprost z przepisów K.c.