Gazeta Podatkowa nr 46 (1608) z dnia 10.06.2019
Wynajmujący ma prawo sprzedać lokal
Mam podpisaną umowę najmu lokalu mieszkalnego na okres 3 lat. Umowa została zawarta niecałe pół roku temu. Teraz dowiedziałem się, że wynajmujący zamierza sprzedać mieszkanie. Czy ma do tego prawo? Co z moją umową - czy zostanie rozwiązana i będę musiał opuścić lokal? Czy konieczne będzie podpisanie umowy z nowym właścicielem?
Interes prawny Czytelnika jest w tej sytuacji w pełni zabezpieczony. W sprawie poruszone są zasadniczo dwa problemy - dopuszczalność zbycia mieszkania, które jest wynajęte, oraz skutki prawne tej czynności w stosunku do najemcy.
Wynajmujący właściciel posiada określone prawo do swojej rzeczy. Podpisanie przez właściciela lokalu umowy najmu, nawet zawartej na czas oznaczony, nie powoduje, że właściciel zostaje pozbawiony prawa do rozporządzania rzeczą. Wynika to z natury prawa własności. Jedna z podstawowych zasad prawa cywilnego stanowi, że nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne (art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego). Oczywiście nie wyłącza to dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem (czyli, że sam właściciel zobowiąże się, iż np. nie sprzeda rzeczy w ciągu 5 lat; niemniej nawet gdyby ją sprzedał, umowa sprzedaży będzie ważna, a jedynie właściciel poniesie stosowną odpowiedzialność cywilną, odszkodowawczą za złamanie umowy).
Kolejna kwestia to prawa najemcy. W razie zbycia lokalu najętego w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Nabywca mieszkania stanie się automatycznie nowym wynajmującym (art. 678 § 1 K.c.). Sprawa dotyczy najmu lokalu mieszkalnego. Nie ma zatem możliwości dokonania w opisanej sytuacji wypowiedzenia. Skoro umowa została podpisana na czas oznaczony (3 lata), normalnym sposobem jej wygaśnięcia jest po prostu upływ czasu (nadejście terminu końcowego), a wcześniejsze jej wypowiedzenie jest możliwe tylko w przypadkach określonych ustawą lub umową albo w trybie dwustronnego rozwiązania umowy, a więc za zgodą najemcy.
Wynajęcie lokalu nie sprawia, że jego właściciel nie może zawrzeć skutecznej umowy zbycia takiego lokalu.
Inną kwestią jest to, że ilość potencjalnych osób zainteresowanych kupnem wynajętego mieszkania będzie zdecydowanie mniejsza, a cena rynkowa lokalu z lokatorem będzie niższa niż w przypadku lokalu, do którego właściciel może się od razu wprowadzić.
www.UmowyCywilnoprawne.pl - Umowa najmu i umowa dzierżawy:
| Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl | ||
| www.KodeksCywilny.pl » |
Serwis Głównego Księgowego
Gazeta Podatkowa
z obszernym komentarzem »
Firma »
Aplikacja mobilna dla Księgowych »
Księgowego,Kadrowego,VAT »
Serwisy internetowe »
Pobierz darmową aplikację »
Posłuchaj »
Terminarz
GOFIN PODPOWIADA
Kompleksowe opracowania tematyczne
DRUKI
Darmowe druki aktywne
WSKAŹNIKI
Bieżące wskaźniki wraz z archiwum
KALKULATORY
Narzędzia księgowego i kadrowego
PRZEPISY PRAWNE
Ustawy, rozporządzenia - teksty ujednolicone
| ||||||||||||
|
||||||||||||