Wypowiedzenie umowy najmu z powodu zakłócania spokoju

Jestem właścicielem mieszkania, które wynajmuję. Obecnie mieszka w nim kilka młodych osób, na które skarżą się sąsiedzi. Skargi dotyczą przede wszystkim zakłócania ciszy nocnej i organizowania głośnych imprez, także w tygodniu. Rozmowy z najemcami nie przyniosły poprawy sytuacji i obawiam się konsekwencji ze strony sąsiadów. Umowa najmu zawarta jest pisemnie na okres 2 lat. Czy mogę ją wypowiedzieć wcześniej?

W sytuacji gdy sąsiedzi Czytelnika skarżą się na najemców z uwagi na zakłócanie przez nich ciszy nocnej i porządku domowego, wynajmujący lokal nie powinien pozostać bierny. Jeżeli bowiem zachowanie najemców jest uciążliwe, sąsiadom przysługuje możliwość wystąpienia do sądu z pozwem o naruszenie dóbr osobistych, a stroną pozwaną są nie najemcy, lecz właściciel lokalu. Dlatego w sytuacji przedstawionej w pytaniu należy podjąć stanowcze działania, jeżeli faktycznie zachowanie najemców jest nieodpowiednie.

Najemca lokalu mieszkalnego jest podmiotem szczególnie chronionym przez obowiązujące przepisy, jednak ochrona ta nie ma charakteru absolutnego.

Możliwość rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest uzależniona przede wszystkim od treści tej umowy. Czytelnik powinien zatem w pierwszej kolejności sprawdzić, czy oprócz określenia czasu trwania umowy ustalił także sytuacje, w których może być ona rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym lub z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Strony mają bowiem możliwość ustalenia tych kwestii w umowie. Jak bowiem wynika z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025), jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Bardzo często w przypadku najmu lokali mieszkalnych strony posługują się umowami, których treść odnosi się do konkretnych przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy przez wynajmującego (np. zwłoka z zapłatą dwóch kolejnych rat) bądź wskazują, że wynajmujący może wypowiedzieć najem z powodu tzw. ważnych przyczyn. Jednocześnie w praktyce strony rzadko rozwijają w umowie pojęcie tych ważnych przyczyn. Jeśli w przypadku Czytelnika umowa przewiduje możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia przez strony, to można z takiego rozwiązania skorzystać, a trwałe zakłócanie ciszy nocnej powodujące skargi sąsiadów może być uznane za takie ważne przyczyny. Jak bowiem wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 czerwca 2011 r., sygn. akt II CSK 587/10: "Postanowienie umowy najmu, zawartej na czas określony, przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z »ważnych przyczyn« mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c., ponieważ istotą tego unormowania jest dopuszczenie możliwości takiego kontraktowego ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością (naturą) najmu zawartego na czas oznaczony".

Jeżeli natomiast zawarta umowa nie przewiduje wcześniejszego jej wypowiedzenia przez wynajmującego lub rozwiązania jej ze skutkiem natychmiastowym w przypadku zajścia okoliczności w niej wskazanych, Czytelnik powinien wysłać lokatorom pisemne upomnienie wzywające ich do zaprzestania zakłócania ciszy nocnej i korzystania z lokalu z zachowaniem porządku domowego. W przypadku gdy takie rozwiązanie nie przyniesie rezultatu, zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów... (Dz. U. z 2016 r. poz. 1610 ze zm.), Czytelnik będzie mógł wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, powołując się na ten przepis i rażące naruszanie ciszy nocnej. Jest to bowiem używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową i niezgodny z jego przeznaczeniem.