Gazeta Podatkowa nr 29 (1695) z dnia 9.04.2020
Sprzedaż lokalu będącego przedmiotem najmu
Mieszkam w lokalu, który wynająłem na 2 lata. Umowę podpisałem prawie pół roku temu. Niedawno dowiedziałem się, że właściciel zamierza lokal sprzedać. Czy ma do tego prawo, skoro lokal jest wynajęty? Jeśli tak, to czy po sprzedaży umowa najmu pozostanie ważna, czy będę musiał podpisać osobną umowę z nowym właścicielem?
Prawo własności ma najszerszy zakres. Podpisanie przez właściciela lokalu umowy najmu, niezależnie czy jest to umowa zawarta na czas określony, czy nieokreślony, nie powoduje, że właściciel zostaje pozbawiony prawa do rozporządzania rzeczą. W myśl podstawowej zasady prawa cywilnego, nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. Tak stanowi art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego. Bez wątpienia prawo własności jest zbywalne, co oznacza, że wynajmujący w opisanej sytuacji ma prawo sprzedać swoje mieszkanie. Warto dodać, że dopuszczalne jest zobowiązanie się przez właściciela, że ten nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem, np. że nie sprzeda mieszkania w ciągu 5 lat. Nawet jednak w tym przypadku może on skutecznie lokal sprzedać, taka umowa będzie ważna, w pełni skuteczna, jednak właściciel poniesie stosowną odpowiedzialność cywilną, odszkodowawczą za złamanie umowy względem tego, wobec którego zaciągnął wspomniane zobowiązanie.
Drugą kwestią, niezależną od wyżej wspomnianej, jest kwestia ochrony praw najemcy. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Umowa najmu pozostaje zatem ważna, Czytelnik nie musi podpisywać nowej umowy z nowym właścicielem. Nabywca może jednak w takiej sytuacji wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Jeśli zatem umowa została podpisana na czas oznaczony, normalnym sposobem jej wygaśnięcia jest po prostu upływ czasu (nadejście terminu końcowego), a wcześniejsze jej wypowiedzenie jest możliwe tylko w przypadkach określonych ustawą lub umową albo w trybie dwustronnego rozwiązania umowy, a więc za zgodą najemcy. Jeśli zatem przy podpisywaniu umowy najmu uzyskano poświadczenie daty pewnej (np. u notariusza), zmiana właściciela nieruchomości nie umożliwi jej nabywcy wypowiedzenia umowy przed upływem okresu, na jaki jest ona zawarta.
www.UmowyCywilnoprawne.pl - Umowa najmu i umowa dzierżawy:
| Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl | ||
| www.KodeksCywilny.pl » |
Serwis Głównego Księgowego
Gazeta Podatkowa
z obszernym komentarzem »
Firma »
Aplikacja mobilna dla Księgowych »
Księgowego,Kadrowego,VAT »
Serwisy internetowe »
Pobierz darmową aplikację »
Posłuchaj »
Terminarz
GOFIN PODPOWIADA
Kompleksowe opracowania tematyczne
DRUKI
Darmowe druki aktywne
WSKAŹNIKI
Bieżące wskaźniki wraz z archiwum
KALKULATORY
Narzędzia księgowego i kadrowego
PRZEPISY PRAWNE
Ustawy, rozporządzenia - teksty ujednolicone
| ||||||||||||
|
||||||||||||