Wypowiedzenie najmu z powodu niepłacenia czynszu

Powstały zaległości w zapłacie za wynajmowany lokal użytkowy. Chcemy wypowiedzieć najemcy umowę z tego powodu. Jakie obowiązują terminy wypowiedzenia? Czy przy wypowiadaniu najmu lokali użytkowych obowiązują te same zasady co przy lokalach mieszkalnych i przy umowie dzierżawy?

Do wypowiadania umów najmu lokali użytkowych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Pozwala on wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (czyli bez zachowania okresu wypowiedzenia), ale pod określonymi w nim warunkami.

Z art. 687 K.c. wynika, że jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Dopiero po jego bezskutecznym upływie może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, a więc bez zachowania okresu wypowiedzenia. Często w umowach najmu zamieszczane są postanowienia, które w inny sposób regulują zasady wypowiadania ze skutkiem natychmiastowym umów z powodu zaległości (np. nie wymagają wcześniejszego uprzedzenia najemcy albo wprowadzają zasadę, że do wypowiedzenia wystarczy już jednomiesięczna zaległość). Istnieją jednak wątpliwości co do tego, czy takie postanowienia są skuteczne.

Dłużej trwa doprowadzenie do zakończenia umowy najmu z niepłacącym za lokal mieszkalnym lokatorem. Co do zasady stosuje się tu ustawę o ochronie praw lokatorów... (Dz. U. z 2014 r. poz. 150).Wynika z niej, że właściciel (wynajmujący) może wypowiedzieć najem lokatorowi, jeśli jest on w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Tyle że przed wypowiedzeniem musi uprzedzić na piśmie lokatora o zamiarze wypowiedzenia mu umowy i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Termin wypowiedzenia wynosi miesiąc, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W umowie nie można wprowadzić postanowień mniej korzystnych dla lokatora. Wynika to z art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy.

Odrębne uregulowanie dotyczy umowy dzierżawy (art. 703 K.c.). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. W umowie dzierżawy strony mogą tę kwestię uregulować w sposób odmienny - i to zarówno na korzyść, jak i niekorzyść dzierżawcy (tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 15 lipca 2012 r., sygn. akt IV CSK 33/10).