Zwrot nakładów po umowie najmu

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą i od 7 lat korzystam z lokalu usługowego, którego najem właśnie dobiega końca. Właściciel nie chce przedłużyć umowy, mimo że dokonałem w lokalu wielu nakładów, w wyniku których zyskał on na pewno na wartości. Czy mogę domagać się zwrotu moich wydatków inwestycyjnych na lokal? Czy nakłady te mogę potrącić z czynszu najmu za ostatnie miesiące trwania umowy?

Najemca nie może dokonać potrącenia tych nakładów z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu najmu, chyba że umowa na to pozwala. Pamiętać też należy, że roszczenia związane z ulepszeniami powstają dopiero po zakończeniu najmu, a nie z chwilą ich dokonania. Stąd też nie powinny być realizowane w trakcie trwania stosunku najmu.

W przypadku gdy najemca ulepszył rzecz najętą (np. lokal), wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (tj. stanu istniejącego przed dokonaniem ulepszeń). Wybór należy jednak do wynajmującego, choć w istocie może zachodzić kolizja między wcześniejszą zgodą wynajmującego na określone nakłady a późniejszym żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego. Taka sytuacja może być oceniana jako naruszenie zasad współżycia społecznego, w związku z czym wynajmującemu pozostanie wówczas rozliczyć wartość ulepszeń.

W praktyce trudności sprawia wyliczenie, ile należy się najemcy tytułem zwrotu nakładów ulepszających. Nie są to bowiem wprost wydatki czy koszty poniesione na nakłady. Decydująca jest wartość ulepszeń z chwili zwrotu. Może się zatem okazać, że po zakończeniu najmu wartość ulepszeń dokonanych kilka lat wcześniej przedstawia tylko niewielki ułamek poniesionych wówczas kosztów.

Ewentualnemu rozliczeniu w omawianym trybie podlegają jedynie nakłady ulepszające. W przeciwieństwie do nakładów koniecznych, których celem jest zachowanie przedmiotu najmu w stanie przydatnym do użytku, nakłady ulepszające prowadzą do zwiększenia wartości lub użyteczności rzeczy najętej. Istotne jest jednak, by nie stanowiły one zmian w przedmiocie najmu, których zgodnie z umową lub przeznaczeniem rzeczy nie wolno było najemcy dokonywać. Gdyby w czasie trwania umowy najmu lokal wymagał napraw, które obciążały wynajmującego, a bez których lokal nie byłby przydatny do umówionego użytku (nakłady konieczne), najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego i nie musi przedtem starać się o upoważnienie sądu.

Nakładami ulepszającymi nie są również tzw. drobne nakłady obciążające najemcę. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, a także drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.