Lokal na wynajem czy dzierżawę?

Lokal na działalność gospodarczą może być przedmiotem najmu, rzadziej natomiast bywa przedmiotem umowy dzierżawy, choć strony często błędnie tytułują zawierany między nimi kontrakt. Nie zawsze bowiem kontrahenci są w pełni świadomi różnic pomiędzy najmem a dzierżawą oraz tego, że wybór jednej z tych umów nie jest kwestią przyjętego nazewnictwa czy dowolnego uznania kontrahentów, lecz wynika z treści umowy.

Dzierżawa nie zawsze odpowiednia

Wprawdzie umowa dzierżawy, podobnie jak umowa najmu, daje tytuł prawny do używania cudzej rzeczy, jednak w przeciwieństwie do najemcy dzierżawca ma również prawo pobierania pożytków z danej rzeczy. Dlatego też obu analizowanych umów nie można stosować w pełni zamiennie - przedmiotem dzierżawy mogą być tylko takie rzeczy lub prawa, które przynoszą pożytki, czy to naturalne (jak np. płody rolne), czy cywilne (np. dochody przedsiębiorstwa, czynsz z wynajmu przedmiotu dzierżawy innym osobom).

Przedmiotem umowy dzierżawy może być zarówno rzecz ruchoma, nieruchomość, a także pewien zbiór rzeczy i praw (np. przedsiębiorstwo, gospodarstwo rolne). Ponieważ celem dzierżawy jest pobieranie przez dzierżawcę pożytków z jej przedmiotu, rzecz musi posiadać określone właściwości, które na to pozwalają. Stąd też najczęściej mamy do czynienia z dzierżawą gruntów rolnych przynoszących płody rolne.

Często jednak zdarza się, że zawierane umowy dzierżawy dotyczą lokali użytkowych, maszyn czy samochodów. Tymczasem uznaje się, że przedmioty te same nie przynoszą pożytków (np. dochodów), lecz są one rezultatem działalności przedsiębiorstwa. Dlatego też powinny być przedmiotem najmu, a nie dzierżawy. Takie stanowisko zajął już dawno temu Sąd Najwyższy (orzeczenie z dnia 28 maja 1958 r., sygn. akt III CR 263/58), a w ślad za nim Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z dnia 23 września 1992 r., sygn. akt III SA 1536/92). Wspomniane wyżej rzeczy mogłyby być przedmiotem umowy dzierżawy, lecz tylko wówczas, gdyby one same miały przynosić pożytki - np. z umowy wynikałoby, że dzierżawca będzie wynajmować lokal innym osobom i czerpać z tego tytułu korzyści w postaci czynszu najmu.

Do 30 lat

Oba wspomniane na wstępie kontrakty mają analogiczne rozwiązania odnośnie okresu ich obowiązywania. To, jak długo najemca będzie uprawniony do używania rzeczy należy do stron umowy, jednakże swoboda decydowania o czasie trwania umowy najmu jest dość poważnie ograniczona przez przepisy. Dotyczy to zwłaszcza umowy najmu na czas oznaczony, która - jeżeli jest zawarta na okres dłuższy niż 10 lat - przekształca się po upływie tego terminu w umowę na czas nieoznaczony. Jedynie w przypadku umów najmu zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami (tj. umów najmu gospodarczego) okres ten może wynosić nawet 30 lat.

Dla porównania, w przypadku umowy dzierżawy bez względu na to, kto jest wydzierżawiającym, a kto dzierżawcą, termin związania umową na czas oznaczony może wynosić także 30 lat, zaś po upływie tego okresu umowa może trwać dalej, jednak już w charakterze zobowiązania bezterminowego, które może zostać zakończone wypowiedzeniem.

Umowa najmu/dzierżawy nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie - w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Powinności

Generalnie dzierżawca musi się liczyć z większymi niż najemca obowiązkami. Dzierżawca winien wykonywać swoje prawa (używania rzeczy i pobierania z niej pożytków) zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Nie może przy tym zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego (np. zalesić dzierżawione pole). Ponadto na dzierżawcy ciąży obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Przy umowie dzierżawy zawartej na dłuższy okres może więc pojawić się konieczność sfinansowania większego remontu. Z drugiej jednak strony, w przeciwieństwie do najemcy, dzierżawca ma możliwość pobierania pożytków z rzeczy.

Dla odmiany najemca obowiązany jest tylko do dokonywania drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy. Zatem w przypadku umowy najmu to wynajmujący ma obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku.

Podnajem i poddzierżawa

Ani dzierżawca, ani najemca lokalu nie może oddać przedmiotu umowy w poddzierżawę/podnajem lub w bezpłatne używanie bez zgody wydzierżawiającego czy odpowiednio wynajmującego.

Ponieważ stanowią o tym przepisy Kodeksu cywilnego, umowa nie musi nawet wyraźnie wspominać o tego rodzaju zakazie. Jego złamanie może stanowić podstawę do wypowiedzenia dzierżawy/najmu ze skutkiem natychmiastowym. W umowie strony mogą oczywiście dopuścić poddzierżawę, względnie podnajem, bez konieczności uzyskiwania zgody właściciela lokalu.

Po zmianie właściciela

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony, sporządzona dodatkowo w formie pisemnej z datą pewną (tj. notarialnie lub urzędowo poświadczoną datą zawarcia umowy), zabezpiecza również przed wypowiedzeniem najmu przez nowego właściciela lokalu użytkowego. Normalnie nabywca lokalu będącego przedmiotem najmu może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustawowych. W przypadku lokali użytkowych będzie to najczęściej termin trzymiesięczny na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 K.c.). Jednakże, jak stwierdza art. 678 § 2 K.c., powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

To samo zresztą dotyczy dzierżawy, do której na zasadzie ogólnego odesłania zawartego w art. 694 K.c. stosuje się wspomniane regulacje. Zatem również w przypadku zbycia przez wydzierżawiającego danego lokalu, nabywca wchodzi w jego miejsce i może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów ustawowych, chyba że dzierżawa została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem wspomnianej formy.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)