Gazeta Podatkowa nr 78 (1119) z dnia 29.09.2014

Gdy zmienia się najemca lub wynajmujący

Umowa najmu może trwać latami. W tym czasie może dojść do zmiany jednego z kontrahentów - najemcy lub wynajmującego. O ile jednak na zmianę najemcy wynajmujący może się zgodzić albo nie, to już zmiana wynajmującego może być wynikiem sprzedaży lub innej formy zbycia nieruchomości.

Cesja umowy

Zmiana najemcy lub wynajmującego może nastąpić w szczególności w trybie tzw. cesji umowy. Mowa o przeniesieniu praw i obowiązków strony umowy najmu na inny podmiot. Jest to o tyle uniwersalne, że może być zastosowane tak do wynajmującego, jak i do najemcy.

Na taką istotną modyfikację stosunku zobowiązaniowego musi się zgodzić kontrahent: albo w wyniku osobnego oświadczenia o wyrażeniu zgody w razie zaistnienia takiej potrzeby, albo niejako z góry poprzez odpowiedni zapis w umowie.

W braku zgody wynajmującego bądź najemcy - w zależności od tego, która strona umowy najmu chce przenieść swoje prawa i obowiązki - taka zmiana nie może nastąpić. Jest tak dlatego, że cesja umowy zawiera w sobie m.in. przejęcie długu, a to może nastąpić na dwa sposoby:

1) przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika lub

2) przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela.

Zmiany organizacyjne

W praktyce często przyczyną zmiany najemcy jest zakończenie prowadzenia działalności gospodarczej przez daną osobę, rozwiązanie spółki cywilnej lub inne zmiany organizacyjne po stronie najemcy. Wszelkie jednak zmiany w postaci łączenia czy przekształceń spółek handlowych (do których nie należy spółka cywilna) wcale nie muszą prowadzić do zmiany najemcy. Jest tak dlatego, że podmiot powstały w wyniku tych przekształceń (np. spółka akcyjna w miejsce spółki z o.o., która dokonała takiego przekształcenia) wchodzi z mocy w prawa i obowiązki swojego poprzednika prawnego. Mowa o tzw. sukcesji uniwersalnej, przypominającej spadkobranie w przypadku osób fizycznych.

W praktyce jednak strony zawierają wówczas aneks do umowy najmu, którego rolą jest jedynie potwierdzenie, że od określonej daty najemcą jest podmiot powstały w wyniku łączenia czy przekształceń innych spółek. Taki aneks nie jest jednak konieczny do kontynuacji nawiązanego wcześniej stosunku najmu.

Również rozwiązanie spółki cywilnej będącej najemcą nie przynosi tak naprawdę zmiany strony umowy najmu, chyba że obie strony się na to zgodzą. Jest tak z tego względu, iż to nie spółka cywilna, lecz jej wspólnicy są podmiotami praw i obowiązków (stroną umowy). W dalszym ciągu najemcami są poprzedni wspólnicy, choć za zgodą wynajmującego możliwe są w tym zakresie pewne zmiany, np. rozwiązanie dotychczasowej umowy najmu i zawarcie nowej ze zmienionym składem osobowym po stronie najemców bądź kontynuacja umowy ze zmianą jednego ze współnajemców.

Zmiana właściciela

Wynajmujący może się uwolnić od związania umową najmu w inny sposób. To, że np. lokal użytkowy jest przedmiotem stosunku najmu nie wyklucza bowiem uprawnienia do rozporządzania daną rzeczą, np. sprzedaży lokalu przez właściciela. Nie można przez czynność prawną (np. umowę najmu) wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne (art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego).

Dopuszczalne jest natomiast przyjęcie przez właściciela (wynajmującego) zobowiązania, że nie dokona takiego czy innego rozporządzenia swoim prawem własności do danego lokalu. W razie niedotrzymania słowa najemca mógłby wówczas dochodzić naprawienia szkody (o ile jakąkolwiek poniósł).

Nowy właściciel lokalu (czy innego przedmiotu najmu) staje się więc automatycznie nowym wynajmującym, który może wówczas wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Takie uprawnienie nie przysługuje, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się jednak do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. Tak wynika z art. 692 Kodeksu cywilnego.

W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.

Skutki rozporządzenia lokalem

W przypadku zbycia przedmiotu najmu w trakcie trwania umowy nabywca z mocy prawa wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy. To, czy nabywca wiedział o najmie nie ma tutaj znaczenia. Skutku w postaci przejścia praw i obowiązków wynajmującego na nabywcę nie można też wyłączyć w umowie między tymi stronami. Zmiana po stronie wynajmującego oznacza, że czynsz najmu za okres od czasu zbycia rzeczy powinien być już płatny na rzecz nowego wynajmującego.

Omawiane uprawnienie nabywcy lokalu do wypowiedzenia najmu powstaje także wtedy, gdy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony. Zatem na tym przykładzie widać, iż najem terminowy nie do końca gwarantuje brak wcześniejszego wypowiedzenia.

Z punktu widzenia najemcy, któremu zależy na trwałości najmu (np. osobie ponoszącej wysokie nakłady na przystosowanie lokalu użytkowego do rodzaju prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej), warto więc zabezpieczyć się na taką ewentualność. Wystarczy sporządzić umowę z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną (notarialnym poświadczeniem daty). Jeżeli bowiem umowa została zawarta na czas oznaczony z datą pewną, a rzecz została już najemcy wydana, nabywca tej rzeczy (tj. nowy wynajmujący) nie będzie miał prawa wypowiedzieć umowy z tej tylko przyczyny, że zastąpił on dotychczasowego wynajmującego.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121)