Najem okazjonalny ze współwłaścicielem

Małżeństwo posiadające wspólność majątkową chce wynająć mieszkanie na cele mieszkalne w ramach tzw. wynajmu okazjonalnego. Mąż prowadzi działalność gospodarczą i nie chce łączyć wynajmu z działalnością. Mieszkanie stanowi jednak majątek prywatny małżonków. Czy żona może sama podpisać umowę na wynajem?

Nie ma przeszkód, aby w charakterze wynajmującego występowała wyłącznie żona. Ponieważ jednak chodzi o oddanie nieruchomości lokalowej do używania innej osobie, to ważność tej umowy zależy również od wyrażenia na nią zgody przez męża. Jest to bowiem jedna z czynności prawnych dotyczących majątku wspólnego, która wymaga zgody współmałżonka. Stanowi tak art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (Dz. U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.). Samo wyrażenie zgody na zawarcie umowy najmu nie czyni współmałżonka wynajmującym.

Wynajmujący nie musi nawet legitymować się tytułem prawnym (np. prawem własności) lokalu, by móc je skutecznie wynająć innej osobie, choć oczywiście najczęściej jest tak, że wynajmujący jest zarazem właścicielem czy też współwłaścicielem lokalu. Jego zobowiązanie polega bowiem na zapewnieniu najemcy używania rzeczy. Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Istotny jest więc nie tyle tytuł prawny do lokalu po stronie wynajmującego, ile faktyczna możliwość oddania lokalu do używania innej osobie oraz zapewnienia niezakłóconego korzystania przez najemcę z przedmiotu najmu. W omawianym przypadku istnieje jedno, jak i drugie. Współwłaściciel jest w stanie przekazać lokal do używania najemcy, a także legitymuje się tytułem prawnym do niego (prawem własności).

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

W praktyce w umowach najmu wynajmujący często oświadcza, co stanowi jego tytuł prawny do przedmiotu najmu. Nie jest to jednak istotne postanowienie umowy, od którego miałaby zależeć jej ważność.

Również przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów… (Dz. U. z 2014 r. poz. 150) normujące najem okazjonalny nie wprowadzają takiego wymogu, aby po stronie wynajmującej występowali wszyscy współwłaściciele danego lokalu. Pod pojęciem właściciela ustawa ta każe rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Natomiast ustawodawca przewidział wymóg zgłoszenia przez właściciela będącego osobą fizyczną, nieprowadzącego działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.