Gazeta Podatkowa nr 6 (1047) z dnia 20.01.2014

Najem lokali użytkowych na potrzeby działalności gospodarczej

Zawierając umowę najmu na potrzeby działalności gospodarczej warto zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii. Przede wszystkim, czy precyzuje ona zasady zwrotu nakładów, podwyższania czynszu, a w przypadku umowy na czas oznaczony - czy dopuszcza jej wypowiedzenie przed upływem okresu, na jaki została zawarta.

Czas trwania umowy

Umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Umowę najmu na czas oznaczony można zawrzeć na dziesięć lat, a jeśli stroną umowy są przedsiębiorcy - na trzydzieści lat. Umowę zawartą na dłuższy okres uznaje się po upływie tych terminów za umowę na czas nieoznaczony. Wynika to z art. 661 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.

Jeśli umowa została zawarta na czas nieoznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, każda ze stron może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 K.c.). Nie ma wtedy obowiązku wskazywania przyczyny wypowiedzenia. Niekiedy w umowach można spotkać postanowienia zmieniające termin wypowiedzenia (skracające go lub wydłużające). Istnieją jednak wątpliwości co do tego, czy postanowienia w umowach przewidujące krótszy niż trzymiesięczny termin wypowiedzenia są skuteczne.

Wypowiadanie umów na czas oznaczony

Przy umowach na czas oznaczony regułą jest, że strony nie mają możliwości jej swobodnego wypowiedzenia - umowa powinna trwać tak długo, na jak długo została zawarta, chyba że obie strony zgodzą się rozwiązać ją wcześniej za porozumieniem stron. Do umowy można jednak wprowadzić postanowienie dopuszczające wypowiedzenie umowy na czas określony przed upływem okresu, na jaki została ona zawarta. Pozwala na to art. 667 § 3 K.c. Wynika z niego, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Strony mogą więc w umowie wskazać przypadki, które pozwalają na jej wypowiedzenie przed upływem terminu, na jaki została zawarta. Nie jest wystarczające samo wpisanie postanowienia o treści: "każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia". Konieczne jest wskazanie, w jakich przypadkach takie wypowiedzenie można złożyć. Można w tym celu zamieścić katalog takich sytuacji. Dopuszczalne jest też posłużenie się sformułowaniem "z ważnych powodów" - uznał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06. Rozstrzygnięcia, czy przyczyna, na którą powołuje się strona dokonująca wypowiedzenia, jest "ważna", dokona w razie sporu sąd, posługując się kryteriami obiektywnymi, a także rozważając interesy obu stron.

Uprawnienia wynajmującego

Niezależnie od tego, czy umowę zawarto na czas oznaczony, czy nieoznaczony, wynajmujący może ją wypowiedzieć, gdy najemca nie wykonuje swoich obowiązków wynikających z umowy. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 § 2 K.c.).

Umowę można również wypowiedzieć w przypadku niepłacenia czynszu przez najemcę. Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 K.c.). Wątpliwości budzi skuteczność wprowadzania do umów najmu lokali użytkowych postanowień pozwalających na wypowiedzenie umowy z pominięciem zasad wynikających z art. 687 K.c., który wymaga, aby zaległość wynosiła co najmniej dwa pełne okresy płatności i aby wcześniej uprzedzić najemcę, dając mu dodatkowy, miesięczny termin na jej uregulowanie. Istnieje ryzyko, że wypowiedzenie najmu oparte na postanowieniach w umowie sprzecznych z zasadami wynikającymi z art. 687 K.c. (np. pozwalającymi na wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu) zostanie uznane za nieskuteczne.

Rozwiązanie umowy przez najemcę

Również najemca ma możliwość natychmiastowego wypowiedzenia umowy (zawartej na czas nieoznaczony lub oznaczony). Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 K.c.). Jeśli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 682 K.c.).

Podwyżka czynszu

W umowie najmu warto uregulować kwestię podwyżek czynszu, np. wprowadzając możliwość corocznej podwyżki o wskaźnik inflacji. Jeśli bowiem z umowy nie wynika nic innego, to wynajmujący ma prawo dokonać podwyższenia wysokości czynszu najmu w trakcie trwania umowy w oparciu o art. 685¹ K.c. Stanowi on, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Co istotne, przepis ten dotyczy zarówno umów zawartych na czas oznaczony, jak i umów na czas nieoznaczony. Samo zawarcie umowy na czas oznaczony nie jest więc tożsame z zagwarantowaniem sobie stałej wysokości czynszu przez cały okres trwania umowy.

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przepis o możliwości podwyższenia czynszu może być przez wynajmujących nadużywany. W przepisach o najmie zawartych w Kodeksie cywilnym nie sprecyzowano, czy najemca może się bronić przed nieuzasadnioną w jego ocenie podwyżką. W art. 685¹ K.c. wskazano, że podwyżka czynszu następuje w drodze wypowiedzenia, więc nie wymaga ona zgody drugiej strony, w szczególności podpisania aneksu do umowy najmu. Przyjmuje się jednak, że najemca może kwestionować nieuzasadnioną, w szczególności zbyt dużą podwyżkę czynszu poprzez odwoływanie się do art. 5 K.c. ("nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego") oraz art. 58 § 2 K.c. ("nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego"). Taka obrona może być skuteczna szczególnie wtedy, gdy wynajmujący dokonuje drastycznych podwyżek czynszu, których celem jest "pozbycie się" najemcy.

W literaturze prawniczej sformułowano również stanowisko, że najemca może nie zaaprobować podwyżki czynszu ze skutkiem w postaci wygaśnięcia umowy najmu po upływie okresu wypowiedzenia. Wynika to z tego, że czynsz jest przedmiotowo istotnym elementem umowy najmu. Jeśli najemca podwyżki nie zakwestionuje, umowa będzie trwać nadal.

Rozliczenie nakładów

Często najemcy ponoszą nakłady na dostosowanie lokalu do swoich potrzeb. Sprawy związane z ich rozliczeniem można uregulować w umowie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego za ważne uznano postanowienia w umowach najmu zastrzegające, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej rzeczy na podstawie umowy mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania, oznaczające rezygnację przez najemców ze zwrotu dokonanych nakładów. Na najemcę będącego przedsiębiorcą można w umowie przerzucić ryzyko niezamortyzowania się w pełni poczynionych nakładów w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. akt II CSK 69/08).

Jeśli umowa milczy na ten temat, należy stosować zasady określone w Kodeksie cywilnym. Rozróżnia on dwa rodzaje nakładów: nakłady konieczne i ulepszenia. Nakłady konieczne są niezbędne do utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku. Nakłady konieczne obciążają wynajmującego (właściciela). Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 K.c.). Do ponoszenia nakładów będących ulepszeniami (a nie nakładami koniecznymi) wynajmujący nie jest zobowiązany. Jeśli najemca takich ulepszeń dokonał, to zasady ich rozliczeń - w braku odmiennego uregulowania w umowie - reguluje art. 676 K.c. Zgodnie z nim, jeżeli najemca ulepszył najętą rzecz, wynajmujący w braku odmiennej umowy może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Roszczenie najemcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje dopiero po pojawieniu się dwóch zdarzeń: zwrotu przedmiotu najmu i wykonaniu przez wynajmującego prawa wyboru określonego w art. 676 K.c. (zatrzymanie ulepszeń za zapłatą ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotu najmu).

Zmiana właściciela

Jeśli dotychczasowy właściciel zdecyduje się zbyć lokal osobie trzeciej w trakcie trwania umowy najmu, to nabywca stanie się nowym wynajmującym - z mocy prawa wstąpi w stosunek najmu w miejsce zbywcy (art. 678 § 1 K.c.). Oznacza to, że będzie on związany postanowieniami umowy zawartej przez zbywcę. Może jednak wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Dotyczy to także umów na czas oznaczony, które w ogóle nie przewidywały możliwości ich wcześniejszego wypowiedzenia. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę najemca jest zmuszony zwrócić lokal wcześniej, niż byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy odszkodowania.

Można do takiej sytuacji w ogóle nie dopuścić. Jeśli lokal został wydany najemcy, to wystarczy - jeszcze zanim dojdzie do jego zbycia - udać się z egzemplarzem umowy najmu do notariusza i poprosić o poświadczenie na umowie daty jej okazania notariuszowi (opatrzenie tzw. datą pewną). Wówczas nowy właściciel nie będzie mógł wypowiedzieć umowy zawartej przez swojego poprzednika na czas oznaczony.

Odmienne zasady dla lokatorów

Omówione zasady odnoszą się do najmu lokali użytkowych. W przypadku najmu lokali mieszkalnych lokatorom należy stosować reguły określone w ustawie o ochronie praw lokatorów… (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.), wprowadzające dalej idącą ochronę najemców będących lokatorami.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)