Zasady wypowiadania najmu

W stosunkach najmu nierzadko problemów dostarcza sama regulacja, jak i później dokonanie wypowiedzenia umowy. Sprawę komplikuje bowiem okoliczność, iż zarówno sama możliwość wypowiedzenia czynszu, jak też terminy zależą od tego, co jest przedmiotem umowy oraz na jaki okres została ona zawarta. Inaczej to wygląda w przypadku np. najmu samochodu, a inaczej przy najmie lokali.

Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jedną z podstawowych kwestii do ustalenia między stronami umowy najmu na samym początku jest okres związania umową, w szczególności czy ma być to umowa zawarta na czas oznaczony, czy może bez takiego terminu (na czas nieoznaczony). Wybór w tym względzie decyduje przede wszystkim o możliwości (lub braku) swobodnego wypowiedzenia umowy. Jest ono bez większych ograniczeń dopuszczalne w stosunkach najmu zawartych na czas nieoznaczony. W przypadku umów mających trwać określony czas (np. 3 lata) założeniem jest wygaśnięcie umowy dopiero z nadejściem oznaczonego terminu oraz konsekwentnie brak uprawnienia do wcześniejszego wypowiedzenia najmu, za wyjątkiem jednak przypadków określonych w przepisach lub samej umowie.

Jeżeli strony decydują się zawrzeć umowę najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas oznaczony dłuższy niż rok, powinny pamiętać o jej sporządzeniu co najmniej w zwykłej formie pisemnej. W przeciwnym razie umowa taka zostanie w istocie zawarta na czas nieoznaczony bez względu na odmienne zastrzeżenie.

Wypowiedzenie natychmiastowe

Wypowiedzenie umowy stanowi jednostronny sposób zakończenia stosunku najmu, w odróżnieniu od jej rozwiązania, które dochodzi do skutku przez porozumienie stron i które zawsze może mieć miejsce (niezależnie od tego, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, czy nie).

Wypowiedzenie najmu może nieraz nastąpić ze skutkiem natychmiastowym, co prowadzi do wygaśnięcia umowy najmu z chwilą doręczenia takiego wypowiedzenia drugiej stronie, bez względu na to, czy jest to wynajmujący, czy najemca. Chodzi tutaj przede wszystkim o sytuacje przewidziane przepisami Kodeksu cywilnego (nie mówimy bowiem o wypowiedzeniu najmu mieszkania, które musi spełniać przesłanki i terminy z ustawy o ochronie praw lokatorów…). Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku, gdy:

najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 K.c.),
najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (art. 672 K.c.) - w przypadku jednak najmu lokalu użytkowego wynajmujący, który zamierza wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien o tym pisemnie uprzedzić najemcę, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu,
najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 K.c.),
bez zgody wynajmującego najemca oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania albo go podnajął (art. 688² K.c. - choć przepis ten nie przewiduje takiej sankcji, to jest ona powszechnie przyjmowana).

Również najemca może wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym. Dotyczy to przypadków, gdy:

rzecz w chwili wydania najemcy miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy,
wady rzeczy będącej przedmiotem najmu powstały po jej wydaniu najemcy, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą (art. 664 § 2 K.c.),
wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy najemca wiedział o wadach (art. 682 K.c.).

We wszystkich wymienionych przypadkach wynajmujący bądź najemca mają prawo wypowiedzieć umowę niezależnie od tego, czy została zawarta na czas nieoznaczony, czy oznaczony.

Umowa terminowa

Tylko najem zawarty na czas nieokreślony może być wypowiedziany w każdym czasie. Odwrotnie jest w przypadku terminowej umowy najmu (zawartej na czas oznaczony). Tutaj, jeżeli strony nie określą w umowie okoliczności uzasadniających wypowiedzenie, to w zasadzie możliwości takiej nie będą miały (wyjątkiem są określone wyżej przypadki, w których same przepisy na to zezwalają). Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 K.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W orzecznictwie przyjęto, że wystarczy postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z "ważnych przyczyn" (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/2006). Warto jednak o większą dbałość o szczegóły w umowie w zakresie postanowień przyznających stronom możliwość wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony, zwłaszcza że później wątpliwości może budzić, czy owe ważne powody zaszły w danym wypadku, czy też nie.

Terminy wypowiedzenia

Jeżeli strony nie określiły w umowie terminu wypowiedzenia, obowiązuje termin ustawowy. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu wynoszą:

3 miesiące na koniec kwartału kalendarzowego - gdy czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, a także w przypadku umowy najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie,
1 miesiąc na koniec miesiąca kalendarzowego - gdy czynsz jest płatny miesięcznie (z wyjątkiem bezterminowego najmu lokali),
3 dni - gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu krótszych niż miesiąc, lecz nie codziennie,
1 dzień - gdy czynsz jest płatny codziennie.

W umowie najmu strony mogą jednak określić inne terminy wypowiedzenia. Dowolność ta jest jednak ograniczona w przypadku bezterminowego najmu lokali z czynszem płatnym miesięcznie, w przypadku którego art. 688 K.c. zdaje się chronić najemcę w ten sposób, że możliwe jest zastrzeżenie jedynie dłuższych niż trzymiesięcznych okresów wypowiedzenia. Możliwe jest również skrócenie terminu wypowiedzenia, lecz wyłącznie na rzecz najemcy.

W przypadku umowy najmu na czas nieoznaczony i czynszem miesięcznym, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Ochrona lokatorów

Ze względu na ochronę prawną, jaką państwo zapewnia najemcom lokali mieszkalnych, wyróżnić należy najem podlegający ustawie o ochronie praw lokatorów od najmu zwykłego, do którego zastosowanie będą miały jedynie przepisy Kodeksu cywilnego. Obecnie ochrona praw lokatorów polega przede wszystkim na zapewnieniu najemcom trwałości stosunku najmu poprzez ograniczenie wynajmującemu możliwości wypowiedzenia umowy. Wynajmujący może bowiem wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego tylko z przyczyn wskazanych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz musi zachować przewidziane w tym przepisie okresy wypowiedzenia. Takie wypowiedzenie powinno pod rygorem nieważności zostać dokonane na piśmie oraz podawać przyczyny wypowiedzenia.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)