Gazeta Podatkowa nr 51 (988) z dnia 27.06.2013

Jak bronić się przed eksmisją?

Obrona przed eksmisją z lokalu mieszkalnego może przebiegać na dwa sposoby. Może być obliczona zarówno na oddalenie powództwa, np. dzięki wykazaniu, że umowa najmu została nieskutecznie wypowiedziana, jak i na uzyskanie prawa do lokalu socjalnego, dzięki czemu wyrok nakazujący opróżnienie, opuszczenie i wydanie dotychczas zajmowanego lokum nie może być wykonany do czasu złożenia odpowiedniej oferty przez gminę.

Nie tak łatwo wypowiedzieć

Najem lokalu mieszkalnego podlega prawnej ochronie lokatorskiej. Jednym z jej aspektów jest zabezpieczenie najemcy przed jednostronnym zakończeniem umowy przez wynajmującego. Niedopełnienie formalności w tym względzie może skutkować późniejszym oddaleniem pozwu o eksmisję. W tego typu sprawach sądy badają bowiem, czy pozwanemu o wydanie mieszkania lokatorowi przysługuje do niego jeszcze jakikolwiek tytuł prawny, czy już nie.

Lokatorowi, który:

• korzysta z mieszkania w sposób zgodny z umową na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony,
   
• nie posiada innego lokalu w tej samej miejscowości,
   
• nie spóźnia się z płatnościami czynszu (lub spóźnia się nieznacznie),
   
• nie przeszkadza innym mieszkańcom,

a przy tym budynek nie wymaga rozbiórki lub poważnego remontu, można wypowiedzieć najem właściwie wyłącznie ze względu na zamiar zamieszkania przez właściciela (wynajmującego) w zajmowanym przez lokatora mieszkaniu. Dotyczy to także jego pełnoletniego zstępnego, wstępnego lub osoby, wobec której ciąży na właścicielu obowiązek alimentacyjny. Możliwość ta wiąże się jednak z bardzo długimi okresami wypowiedzenia. Jeśli najemca może zamieszkać w innym lokalu na takich warunkach, jak gdyby otrzymał lokal zamienny lub jeżeli lokal zamienny zapewni mu właściciel, termin wypowiedzenia nie może wynieść mniej niż pół roku na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli takiej możliwości nie ma, termin wypowiedzenia wyniesie 3 lata.

Przepisów przewidujących długie terminy wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony nie stosuje się w przypadku tzw. najmu okazjonalnego. Jednak niewiele jest takich umów, które spełniają warunki tego rodzaju najmu. Taka umowa musi być bowiem zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego i wymaga załączenia m.in. oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji odnośnie obowiązku opróżnienia i wydania lokalu.

Zaległości płatnicze

Krótsze terminy wypowiedzenia najmu (i te dotyczą także umów zawartych na czas oznaczony) mają zastosowanie w przypadku określonych negatywnych zachowań ze strony lokatora. Jest to swego rodzaju sankcja m.in. za niepłacenie czynszu czy zakłócanie ciszy. Otóż z tylko z miesięcznym terminem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności za mieszkanie jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

Właściciele mieszkań najczęściej korzystają z omawianej podstawy przy wypowiedzeniu umowy najmu. Nierzadko jednak czynią to z błędem, który później pozwany lokator może wykorzystać w sądzie w celu uzyskania korzystnego dla siebie wyroku oddalającego powództwo. Zdarza się, że w umowach najmu jest zastrzeżone, iż do wypowiedzenia wystarczy zwłoka z zapłatą czynszu za jeden lub dwa miesiące. Zbyt wczesne wypowiedzenie, bez odczekania do powstania sumy zaległości równej potrójnej stawce czynszu lub też niepoprzedzone pisemnym wezwaniem do zapłaty z miesięcznym terminem, będzie najzwyczajniej bezskuteczne.

Warunki formalne wypowiedzenia

Wypowiedzenie najmu, którego autorem jest wynajmujący, powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia (uzasadnienie). W przeciwnym razie nie odniesie pożądanego skutku, a niedoprowadzając do zakończenia stosunku najmu stanowić może przyczynę oddalenia powództwa o eksmisję.

W wypowiedzeniu należy więc przynajmniej pokrótce opisać zachowanie lokatora, które uzasadnia wypowiedzenie, względnie powołać się na inne przyczyny wypowiedzenia (jak np. zaleganie z czynszem za okres przynajmniej 3 miesięcy i bezskuteczność wezwania do zapłaty). Zbyt ogólne i nieprecyzyjne wskazanie owych przyczyn nie będzie spełniało wymagań i nie może skutkować w przyszłości wygaśnięciem stosunku najmu.

Prawo do lokalu socjalnego

Jeżeli wypowiedzenie najmu lub inne jego zakończenie (np. z uwagi na nadejście terminu końcowego) jest przesądzone, a z pozwem występuje były wynajmujący lub sam właściciel, to obrona przed pozwem o eksmisję wydaje się być z góry obliczona wyłącznie na przedłużenie obecnego stanu rzeczy oraz uzyskanie gwarancji dachu nad głową w postaci innego mieszkania. Służy temu uzyskanie orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego. Sąd musi o tym rozstrzygnąć (pozytywnie albo negatywnie) w każdym wyroku nakazującym opóźnienie lokalu mieszkalnego. Dlatego też w każdym takim postępowaniu sąd powinien badać z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego. Bierze się wówczas pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną eksmitowanych lokatorów.

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Za wyjątkiem sytuacji, gdy dana osoba może zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

• kobiety w ciąży,
   
• małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałego,
   
• obłożnie chorych,
   
• emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
   
• osoby posiadającej status bezrobotnego,
   
• osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

Trzeba jednak pamiętać, że powyższy katalog nie ma zastosowania do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, chyba że umowa najmu została nawiązana przed 1 stycznia 2005 r. (dotyczy jednak najemców w spółdzielniach mieszkaniowych oraz towarzystwach budownictwa społecznego). W ich przypadku sąd dysponuje większą swobodą uznania, czy zachodzą przesłanki do przyznania uprawnienia do lokalu socjalnego.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.)