Zwrot ulepszeń w przedmiocie najmu po jego sprzedaży

Spółka korzysta od lat z pomieszczeń biurowych na zasadzie umowy najmu. Umowa najmu została zawarta na 10 lat z osobą, która w ubiegłym roku sprzedała nieruchomość. Teraz wynajmującym jest inna firma, a treść umowy pozostała bez zmian. Wcześniej poczyniliśmy za zgodą wynajmującego spore nakłady w lokalu, który wcześniej znajdował się w stanie deweloperskim. Czy po zakończeniu najmu możemy domagać się zwrotu tych nakładów od nowego właściciela?

TAK. Najemca, który ulepszył lokal przed jego zbyciem przez wynajmującego, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń od nabywcy, czyli nowego wynajmującego (tego, który wstąpił w stosunek najmu po zbywcy i z chwilą przeniesienia własności przedmiotu najmu). Zasadę taką przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 września 2005 r., sygn. akt III CZP 50/05. Wprawdzie dotyczy ona bezpośrednio roszczeń dzierżawcy o zwrot nakładów, to jednak w taki sam sposób należy traktować analogiczne roszczenia najemcy. W obu przypadkach zasady rozliczeń z tytułu ulepszeń dokonanych przez dzierżawcę lub najemcę regulują bowiem te same przepisy. Wcześniej (przed wspomnianą uchwałą) istniały spore rozbieżności w orzecznictwie sądowym w zakresie ustalenia, kto powinien być adresatem roszczeń o zapłatę sumy odpowiadającej wartości dokonanych przez niego ulepszeń.

Warto też wiedzieć, że jeżeli najemca ulepszył najmowaną rzecz, wówczas wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). W umowie mogą być jednak ustalone inne zasady rozliczeń z tego tytułu. W tym przypadku strony zapewne nie porozumiały się, czy i w jakiej wysokości najemca będzie mógł dochodzić od wynajmującego "zwrotu nakładów" - często tak się określa to, czego może żądać najemca po zakończeniu umowy, choć suma odpowiadająca wartości ulepszeń w chwili zwrotu rzeczy ma nierzadko niewiele wspólnego z wysokością poniesionych nakładów.

Sprawa nieco się komplikuje, jeżeli w międzyczasie, tj. po poniesieniu nakładów, a przed wygaśnięciem umowy, dochodzi do zbycia (np. sprzedaży) przedmiotu najmu. Tym sposobem dochodzi do zmiany po stronie wynajmującego. W razie bowiem zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy i może nawet wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1 K.c.). Ta możliwość wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Należy dodać, iż w przypadku gdy na skutek takiego wypowiedzenia najmu przez nabywcę najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, niż byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.