Terminy wypowiedzenia umowy dzierżawy

Należąca do firmy nieruchomość została kilka lat temu oddana w dzierżawę. W umowie nie określono terminu jej wypowiedzenia - gdy była zawierana, grunt miał przeznaczenie rolne, więc został wydzierżawiony rolnikowi. Obecnie zmieniło się jego przeznaczenie i mamy wobec tego terenu inne plany. Z jakim terminem wypowiedzenia możemy rozwiązać umowę z dzierżawcą?

W przypadku gdy dzierżawca korzysta z gruntu w sposób zgodny z umową i nie ma zaległości w zapłacie czynszu, brak jest podstaw do wypowiedzenia mu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jeśli z umowy nie wynika inny termin, to dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Tak stanowi art. 704 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).

W tym przypadku zastosowanie znajdzie roczny termin, bo grunt został oddany w dzierżawę na cele rolnicze. Co do zasady, rok dzierżawny liczy się od początku trwania umowy. Do umów dzierżawy gruntów rolnych często jednak wprowadza się postanowienia przewidujące, że rok dzierżawny zaczyna się po żniwach (np. 1 września). Należy więc sprawdzić treść umowy pod tym kątem. Powyższe uwagi mają zastosowanie do umów zawartych na czas nieoznaczony.

Trudniej będzie wypowiedzieć umowę, jeśli została zawarta na czas oznaczony. Zasadą jest, że takie umowy ulegają rozwiązaniu z chwilą upływu terminu, na jaki zostały zawarte. Można je jednostronnie wypowiedzieć wcześniej, jeśli druga strona nie wykonuje swoich obowiązków (np. nie płaci czynszu, używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie).

Jeśli jednak dzierżawca nie daje powodów, by mu umowę zawartą na czas oznaczony wypowiedzieć z tych szczególnych przyczyn, to może być z tym problem. Wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony jest możliwe tylko wtedy, gdy w treści umowy przewidziano możliwość jej wypowiedzenia i równocześnie wskazano przypadki, kiedy może to nastąpić. Wynika to z art. 673 § 3 K.c. Zgodnie z nim, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten ma odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy na podstawie art. 694 K.c. W umowie można zamieścić katalog przypadków pozwalających na jej wcześniejsze wypowiedzenie. Dopuszczalne jest też posłużenie się sformułowaniem "ważnych przyczyn". Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z "ważnych przyczyn" mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c. - uznał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06. Dopuszczalne jest również wskazanie krótszego terminu wypowiedzenia niż wynikający z art. 704 K.c.

Jeśli w umowie na czas oznaczony nie przewidziano możliwości jej wypowiedzenia przed upływem terminu, pozostaje rozwiązać umowę na zasadzie porozumienia stron.