Najem i dzierżawa w razie egzekucji z nieruchomości

Kryzys gospodarczy daje się we znaki wielu firmom. Większość z nich wynajmuje nieruchomości, z których z kolei korzystają inni przedsiębiorcy. Warto wiedzieć, co może się stać z umową najmu lub dzierżawy po zajęciu i licytacji nieruchomości lub ogłoszeniu upadłości jednej ze stron takiego kontraktu.

Zajęta nieruchomość pod wynajem

Pierwszy mit, który należy obalić, to niemożliwość wynajęcia zajętej przez komornika nieruchomości. Przeciwnie, taka nieruchomość może być nawet sprzedana przez dłużnika. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma bowiem wpływu na dalsze postępowanie, zaś nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy - stanowi art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Takiej nieruchomości nie można jednak obciążać, np. hipoteką czy służebnością mieszkania.

Umowa najmu lub dzierżawy jest natomiast możliwa, jednak jeżeli jej początek ma miejsce już po zajęciu nieruchomości przez komornika, to jej oddanie w najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji (art. 930 § 4 K.p.c.). Przy czym kontrakt pozostaje ważny i skuteczny między stronami czynności. Nabywca nieruchomości (np. osoba, która wygrała licytację) będzie mógł żądać wydania nieruchomości i dla niego najemca lub dzierżawca będzie osobą korzystającą z danej rzeczy bez tytułu prawnego. Co innego, gdyby najem lub dzierżawa były nawiązane wcześniej, tj. przed wszczęciem egzekucji z nieruchomości.

Najemca (dzierżawca) powinien dbać o to, by nie płacić wynajmującemu (wydzierżawiającemu) czynszu z góry za zbyt długi okres, bowiem może to oznaczać konieczność ponownego uiszczenia należności za ten same miesiące, lecz tym razem na rzecz komornika, który może dokonać zajęcia wierzytelności o zapłatę czynszu. W przypadku kłopotów finansowych właściciela nieruchomości należy się wystrzegać zwłaszcza płatności z góry za czwarty i kolejne miesiące przy najmie lub za okres powyżej 6 miesięcy w przypadku dzierżawy.

Pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż 3 miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż 6 miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika.

Sytuacja po licytacji

Nie zawsze licytacja pierwsza czy druga zajętej nieruchomości kończy się sukcesem. Jeżeli wynajmujący (wydzierżawiający) pozostaje właścicielem rzeczy, to umowy są w dalszym ciągu kontynuowane bez zmian podmiotowych.

Inaczej, gdy ktoś uzyskuje przysądzenie własności nieruchomości. W takim wypadku - zakładając że umowy zostały zawarte przed zajęciem nieruchomości przez komornika - nabywca egzekucyjny wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Taki nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, chyba że umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz stanowiąca przedmiot najmu została najemcy wydana.

Jednakże w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata wraz z niedawną nowelizacją art. 1002 K.p.c., nabywca zyskał dodatkowe uprawnienie - do wypowiedzenia tej umowy w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Takie wypowiedzenie powinno wówczas nastąpić z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, chyba że sama umowa przewiduje krótszy termin. Możliwość ta istnieje także wówczas, gdy umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Roczny termin wypowiedzenia jest wystarczająco długi, aby zapewnić najemcy (lub dzierżawcy - bowiem te same zasady dotyczą nabycia w postępowaniu egzekucyjnym przedmiotu dzierżawy) możliwość przygotowania się do wygaśnięcia umowy. W przypadku egzekucji wszczętych przed dniem 3 maja 2012 r. nabywcy nieruchomości nie mają w ogóle możliwości wypowiedzenia umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas określony, co przyczynia się do mniejszej skuteczności tego rodzaju egzekucji z wynajętych lub wydzierżawionych nieruchomości.

Najem i dzierżawa po ogłoszeniu upadłości

Na ogół również upadłość wynajmującego czy wydzierżawiającego nie ma większego wpływu na dalsze losy umowy najmu czy dzierżawy. Przepisy stanowią bowiem, że umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego wiąże strony, jeżeli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy. Płacony z tytułu tych umów czynsz zasila wówczas masę upadłości.

Syndyk ma więc niejako związane ręce i nie ma możliwości jednostronnie doprowadzić do wygaśnięcia umowy, chyba że zobowiąże go do tego sędzia-komisarz wydając stosowne zarządzenie. Na podstawie bowiem takiego zarządzenia sędziego-komisarza syndyk może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne.

Wspomniane zarządzenie może być wydane tylko wtedy, gdy zachodzi przynajmniej jedna z poniższych przesłanek. Mianowicie wówczas, gdy trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości bądź gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju (art. 109 ust. 1 Prawa upadłościowego i naprawczego). Druga strona rozwiązanej umowy (czyli najemca lub dzierżawca) może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi.

Sprzedaż przedmiotu najmu czy dzierżawy w trakcie trwania postępowania upadłościowego nie powoduje - podobnie jak w przypadku egzekucji komorniczej - wygaśnięcia tych umów. W takim przypadku następuje jedynie zmiana po stronie wynajmującego/wydzierżawiającego.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43, poz. 296 ze zm.)

Ustawa z dnia 28.02.2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. z 2009 r. nr 175, poz. 1361 ze zm.)