Jakie warunki musi spełniać najem okazjonalny mieszkania?

Lato każdego roku to dość istotny okres dla rynku wynajmu mieszkań. Wpływa na to koniec jednego roku akademickiego i początek kolejnego. To także czas na decyzje właścicieli, czy tym razem - zwłaszcza jeśli wcześniej mieli problemy z odzyskaniem władztwa nad lokalem - nie pójść w kierunku najmu okazjonalnego, który znacznie skraca procedurę eksmisyjną.

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Umowa na piśmie, oświadczenie u notariusza

Najem okazjonalny daje możliwość ominięcia procesu sądowego przeciwko niepłacącemu lokatorowi oraz niestosowanie przepisu o obowiązku zapewnienia tymczasowego pomieszczenia. Aby skorzystać z takiej drogi, załącznikiem do umowy najmu musi być oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego stanowiące dobrowolne poddanie się egzekucji w zakresie obowiązku opróżnienia i wydania mieszkania. Taksa notarialna za jego sporządzenie nie może przekraczać 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności akt ten stanowić będzie podstawę do wszczęcia egzekucji zmierzającej do eksmisji lokatora.

To niestety nie jedyna formalność do spełnienia. Dalsze warunki uproszczonej procedury eksmisyjnej - poza zgłoszeniem umowy do urzędu skarbowego, o czym nieco później - to wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Nie obędzie się także bez oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, do którego ma nastąpić eksmisja, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego oświadczenie to powinno być sporządzone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Jeżeli w trakcie trwania umowy najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu, do którego zgodnie z wcześniejszym oświadczeniem miała nastąpić przeprowadzka, to w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu osoba ta obowiązana jest wskazać inny lokal, w którym mogłaby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Dodatkowo najemca winien przedstawić nowe oświadczenie osoby posiadającej odpowiedni tytuł prawny do tego mieszkania. W przeciwnym wypadku wynajmujący może wypowiedzieć najem z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Zgłoszenie najmu

Najem okazjonalny powinien być zgłoszony naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jest to warunek, bez spełnienia którego nie będzie możliwa uproszczona procedura eksmisyjna. Nie wpływa to więc w żaden sposób na ważność samej umowy. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego

Jest to swojego rodzaju transakcja wymienna - ustawodawca oferuje możliwość szybkiej, taniej i łatwej eksmisji z lokalu mieszkalnego w zamian za ujawnienie umowy najmu przed fiskusem i de facto opodatkowaniem dochodów uzyskiwanych z tego tytułu.

Klauzula przeciwko lokatorowi

Notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązku opróżnienia i wydania mieszkania będące załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego stanowi tytuł egzekucyjny (równoważny z wyrokiem). Jednak nie podlega on wykonaniu przez komornika, dopóki nie zostanie mu nadana klauzula wykonalności. Aby taką klauzulę na wspomniane oświadczenia uzyskać, wynajmujący musi w pierwszej kolejności wystosować do najemcy (listem poleconym lub za potwierdzeniem odbioru) żądanie opróżnienia lokalu z podpisem właściciela urzędowo/notarialnie poświadczonym. Żądanie to powinno zawierać:

oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Dopiero po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego przez właściciela najemcy i innym lokatorom na wydanie mieszkania, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do takiego wniosku należy załączyć:

a) wspomniane żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,

b) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,

c) potwierdzenie zgłoszenia umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Dobrowolne lub przymusowe wykonanie żądania opróżnienia lokalu musi jednak poprzedzać wygaśnięcie stosunku najmu. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jeżeli po tym fakcie (wygaśnięciu umowy) najemca dobrowolnie nie opuścił mieszkania, właściciel może wystosować do najemcy powyższe żądanie opróżnienia lokalu.

Kaucja

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej zwłaszcza czynsz i opłaty niezależne od właściciela oraz ewentualne koszty egzekucji. Jej wysokość nie może jednak przekraczać 6-krotnej stawki czynszu.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.)