Co może, a co powinien dzierżawca?

Dzierżawa stanowi tytuł prawny do korzystania z cudzej rzeczy, a także możliwość pobierania pożytków. To ostatnie odróżnia umowę dzierżawy od najmu. Dzierżawca ma zwykle więcej praw w porównaniu do najemcy, ale też więcej obowiązków.

Nie tylko korzystanie

Przepisy prawa nie przewidują dla dzierżawy żadnej formy pod rygorem nieważności, stąd umowa zawarta ustnie również obowiązuje. Jednakże brak pisma będzie powodował taki skutek, że pomimo zawarcia umowy na czas określony dłuższy niż rok, będzie ona uważana za zawartą na czas nieoznaczony.

Umowa dzierżawy stanowi tytuł prawny do korzystania z cudzej rzeczy, podobnie zresztą jak najem. Zamienne stosowanie obu tych kontraktów nie jest jednak możliwe. W przeciwieństwie do najemcy, dzierżawca ma również prawo pobierania pożytków z danej rzeczy.

Zakres uprawnień i jednocześnie cecha charakterystyczna dzierżawy determinuje jej przedmiot. Mogą nim być tylko takie rzeczy lub prawa, które przynoszą pożytki, czy to naturalne (jak płody rolne), czy cywilne (jak dochody przedsiębiorstwa). Są to najczęściej nieruchomości. Znacznie rzadziej wydzierżawiane bywają pojedyncze rzeczy ruchome przynoszące pożytki, całe przedsiębiorstwa czy gospodarstwa rolne lub prawa majątkowe (np. patenty, wzory użytkowe).

Odpłatność

W zamian za możliwość korzystania i pobierania pożytków dzierżawca ma obowiązek płacić czynsz, choć pieniężna forma czynszu nie jest jedyną dopuszczalną. Strony mogą się umówić na świadczenia innego rodzaju lub na ułamkową część pożytków (np. 20% corocznych plonów).

Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu. Zwłoka w zapłacie czynszu może nawet prowadzić do wcześniejszego zakończenia dzierżawy. Wydzierżawiający może bowiem wypowiedzieć dzierżawę ze skutkiem natychmiastowym już w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie - ponad trzy miesiące. Przedtem jednak wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Powinności

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawa do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, przy czym nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Dla przykładu, jeżeli przedmiotem dzierżawy jest gospodarstwo rolne, to bez stosownej aprobaty wydzierżawiającego dzierżawca nie może z niego uczynić pola biwakowego dla amatorów pobliskiego jeziora.

Na dzierżawcy ciąży też obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Dla porównania, najemca obowiązany jest tylko do dokonywania drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy. Natomiast powinność dotycząca utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku leży już po stronie wynajmującego.

Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Czasem dzierżawca staje się podatnikiem od nieruchomości. Jest tak w przypadku dzierżawy nieruchomości należącej do jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy) lub Skarbu Państwa. Podatnikami są bowiem również dzierżawcy nieruchomości lub ich części stanowiących własność czy to jednostki samorządu terytorialnego, czy Skarbu Państwa, o ile ich posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem lub Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Pierwokup

Umowa dzierżawy tworzy zazwyczaj trwalszy stosunek prawny aniżeli najem. Dzierżawa bywa nawet nierzadko pierwszym stopniem do uzyskania własności. I nie chodzi tutaj wcale o zasiedzenie nieruchomości, które przecież nie może nastąpić na rzecz posiadacza zależnego, a takim jest przecież dzierżawca - choćby posiadanie takie trwało przez kilkadziesiąt lat. Mowa o prawie pierwokupu. Może być ono zastrzeżone w umowie dzierżawy, ale też wynika z przepisów prawa.

To drugie (ustawowe) prawo pierwokupu nie dotyczy jednak każdego stosunku dzierżawy, lecz tylko takich, które dotyczą nieruchomości rolnych pod dodatkowymi wszakże warunkami. Po pierwsze, sprzedaży nieruchomości rolnej musi dokonywać osoba fizyczna lub osoba prawna inna niż Agencja Nieruchomości Rolnych. Po drugie, umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej z datą pewną. Po trzecie, musi upłynąć trzyletni okres wykonywania umowy poczynając od wspomnianej daty (poświadczonej notarialnie). Wreszcie po czwarte, nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub być dzierżawioną przez spółdzielnię produkcji rolnej.

Niemniej jednak w pewnych sytuacjach ustawowe prawo pierwokupu nie znajduje zastosowania. Jest tak przykładowo wówczas, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska względem zbywcy.

Wypowiedzenie przez dzierżawcę

Umowę dzierżawy zawartą na czas nieoznaczony można praktycznie w każdym momencie wypowiedzieć, zachowując oczywiście termin wypowiedzenia przewidziany w umowie lub w ustawie. W braku odmiennej umowy, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Ponadto dzierżawca może wypowiedzieć umowę - bez względu na jej charakter - ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy wydzierżawiona rzecz ma wady, które albo uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo nie zostały przez wydzierżawiającego usunięte, bądź po prostu nie dadzą się usunąć (np. grunt rolny jest niższej klasy niż deklarował wydzierżawiający).

Natomiast dzierżawę terminową (zawartą na czas oznaczony) można jednostronnie zakończyć tylko w sytuacjach przewidzianych przepisami oraz w umowie.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)