Czy warto stosować umowę najmu okazjonalnego?

W ostatnich latach coraz bardziej popularna, zwłaszcza w przypadku mieszkań przeznaczonych na wynajem, jako dodatkowe źródło dochodu staje się umowa najmu okazjonalnego. Jej zawarcie jest bardziej sformalizowane, ale niesie ona za sobą konkretne korzyści dla wynajmującego. Dlatego warto zastanowić się, czy zamiast zwykłej umowy najmu nie skorzystać z najmu okazjonalnego.

Wynajem mieszkania jest bardzo specyficznym stosunkiem prawnym, bowiem ze względu na fakt, iż gwarantuje on najemcy miejsce zamieszkania, podlega szczególnej ochronie. Wynika ona zarówno z przepisów Kodeksu cywilnego, jak i przepisów innych ustaw, w tym przede wszystkim ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ochrona najemców lokali sprowadza się przede wszystkim do wprowadzenia bardzo rygorystycznych zasad rozwiązania umowy najmu, a także możliwości opróżnienia lokalu (eksmisji). Takie regulacje prawne powodują, że jeżeli lokator przestaje płacić czynsz, wynajmujący nawet w przypadku podjęcia niezwłocznych kroków może oczekiwać kilka miesięcy na opuszczenie lokalu przez najemcę bądź jego eksmisję. Oznacza to dla niego nie tylko dodatkowy kłopot i konieczność ponoszenia kosztów związanych z prowadzeniem sporu sądowego i opłat na rzecz komornika, ale także utratę dochodów z tytułu nieuiszczonego czynszu najmu. Powyższe okoliczności powodują, że przygotowując umowę najmu wiele osób sięga po najem okazjonalny.

Okazjonalny, czyli?

Określenie najem okazjonalny często budzi obawy potencjalnych najemców i niechęć do zawarcia takiej umowy, wywołuje ono bowiem skojarzenia z tymczasowością zawieranej umowy. Należy jednak mieć świadomość, iż jest to instytucja, która ma swoje źródło w ustawie o ochronie praw lokatorów..., której Rozdział 2a dotyczy najmu okazjonalnego. Najlepszym zatem sposobem przekonania najemcy do tego rodzaju umowy jest odwołanie się bezpośrednio do ustawy lub udostępnienie mu jej tekstu.

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów...). Z przywołanego przepisu wynika, że umowa najmu okazjonalnego znajduje zastosowanie tylko w przypadku lokali mieszkalnych, przy czym nie jest możliwe jej zawarcie na czas dłuższy niż 10 lat, nie można więc stosować w niej zapisu o najmie na czas nieokreślony.

Co ważne, generalnie ustawa o ochronie praw lokatorów znajduje zastosowanie także do wynajmu lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, a więc np. lokali gminnych. Nie dotyczy to jednak umowy najmu okazjonalnego, która - jak wynika z art. 19a ust. 1a - nie może znaleźć zastosowania do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego oraz lokali najmowanych przez gminę od innych podmiotów w celu podnajęcia osobom o niskich dochodach.

Charakterystyka umowy

Najem okazjonalny, co do zasady, nie stanowi ryzyka dla najemcy lokalu, który terminowo reguluje czynsz i opłaty za media i nie czyni w nim zniszczeń. Umowa taka pozwala jednak wynajmującemu na szybkie pozbycie się najemcy, który nie wywiązuje się z jej postanowień. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Zatem analogicznie jak w przypadku typowej umowy najmu strony ustalają oprócz czasu, na jaki zostaje zawarta, także okres jej wypowiedzenia. Dopóki obie strony wywiązują się z warunków umowy, wywołuje ona takie same skutki jak typowy najem, jednak jeżeli dochodzi do rozwiązania umowy np. wskutek jej wypowiedzenia przez wynajmującego, który nie otrzymuje należnego czynszu, najemca jest w słabszej pozycji. Jeżeli dobrowolnie nie opuści on lokalu, jego właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (np. z podpisem notarialnie poświadczonym). Żądanie to musi spełniać warunki formalne, o których mowa m.in. w art. 19d ust. 3 ustawy, a więc:

1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,

2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,

3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Jeżeli najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, wynajmujący zamiast składać do sądu pozew o opróżnienie lokalu (eksmisję) występuje jedynie o nadanie aktowi notarialnemu (zawieranemu przy okazji zawarcia umowy najmu okazjonalnego), w którym najemca poddał się obowiązkowi opróżnienia lokalu, klauzuli wykonalności. Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, właściciel lokalu składa do komornika wniosek o opróżnienie lokalu, a komornik eksmituje dłużnika do lokalu wskazanego w umowie najmu okazjonalnego jako lokal, w którym dłużnik może mieszkać.

Najem okazjonalny wyłącza konieczność występowania do sądu o eksmisję najemcy.

Co w umowie?

Umowa najmu okazjonalnego jest znacznie bardziej sformalizowana niż zwykła umowa najmu, która zawierać może jedynie podstawowe ustalenia między stronami, jak wskazanie wynajmowanego lokalu, wysokość czynszu, czy okres najmu. Przede wszystkim umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz jej zmiany pod rygorem nieważności muszą być zawarte w formie pisemnej. Sposobem na odróżnienie obu umów nie jest więc jedynie odwołanie się do nazwy (tytułu umowy), ale sprawdzenie czy umowa najmu okazjonalnego składa się z części niezbędnych do uznania jej za takową.

Poza podstawowymi zapisami, które znaleźć się powinny w każdej umowie, przy najmie okazjonalnym należy dołączyć do umowy także dokumenty, które wyróżniają ją od zwykłej umowy najmu (patrz ramka). Najważniejszym składnikiem umowy jest oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu. Konieczne jest jego sporządzenie w formie aktu notarialnego, jednak wynagrodzenie notariusza z tytułu jego sporządzenia nie może przekraczać 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (obecnie: 200 zł). Do umowy dołącza się także wskazanie lokalu, do którego najemca przeniesie się w przypadku konieczności opróżnienia najmowanego lokalu oraz zgodę jego właściciela na zamieszkanie w nim najemcy. Najczęściej jest to np. dom rodzinny lub adres rodziców najemcy. Jeżeli w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego najemca utraci możliwość zamieszkiwania w lokalu wskazanym jako lokal zamienny na etapie zawierania umowy najmu okazjonalnego, jest on zobowiązany do wskazania innego lokalu, do którego może zostać przeprowadzona eksmisja. Na wykonanie tego obowiązku i przedstawienie zgody właściciela tego nowego lokalu ma 21 dni, a brak jego wykonania uprawnia wynajmującego do rozwiązania umowy z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia.

Należy wskazać, iż przepisy dotyczące złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji i konieczność wskazania lokalu, do którego należy eksmitować najemcę, są dla niego bardzo rygorystyczne. Ich celem jest jednak zapewnienie wynajmującemu dodatkowej ochrony wobec nieuczciwego najemcy, a najemca nie ponosi z ich tytułu ryzyka, jeżeli wywiązuje się z umowy, tj. płaci czynsz i nie dewastuje lokalu.

Kaucja i czynsz

Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje jedynie podstawowe składniki umowy najmu okazjonalnego, które pozwalają na szybkie opróżnienie lokalu. Nie ma jednak przeciwwskazań, aby strony ustaliły w niej także inne postanowienia zależne od ich woli. Jednak jak wynika z art. 19c ust. 1 ustawy z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Przy czym podwyżka czynszu może nastąpić wyłącznie na warunkach określonych w umowie.

Strony umowy mogą także ustalić zasady dotyczące kaucji. Może ona zostać wpłacona na poczet opłat wynikających z umowy najmu (czynszu, opłat za media) oraz ewentualnych kosztów wykonania obowiązku opróżnienia lokalu (kosztów komornika). Przy czym kaucja nie może przekraczać 6-krotności pierwotnie ustalonego czynszu za najmowany lokal. Właściciel lokalu zobowiązany jest do zwrotu kaucji najpóźniej w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu po potrąceniu należnych mu kwot, których płatność zabezpieczała kaucja.

Chociaż umowa najmu okazjonalnego niewątpliwie stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla wynajmujących, to nie powinna ona budzić w najemcach lęku. Trudno bowiem dziwić się, że właściciel lokalu przekazując innej osobie swoje mieszkanie, nierzadko warte kilkaset tysięcy złotych, chce mieć możliwość szybkiego reagowania, gdy najemca nie płaci czynszu lub je dewastuje. Najemcy, którzy nie mają problemów z terminowym regulowaniem opłat, nie ponoszą dodatkowego ryzyka, powinni jednak negocjować z wynajmującym kwestie wysokości kaucji i pokrycia przez wynajmującego, a nie najemców, opłaty za oświadczenie złożone w formie aktu notarialnego, które jest częścią umowy.

Zgłoszenie do US

Z zawarciem umowy najmu okazjonalnego wiąże się także obowiązek zgłoszenia przez właściciela lokalu (nieprowadzącego działalności gospodarczej w przedmiocie najmu lokali) umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Należy tego dokonać w ciągu 14 dni od zawarcia umowy. Co bardzo ważne, niedopełnienie tego obowiązku uniemożliwia przeprowadzenie szybkiej eksmisji bez prowadzenia sprawy w sądzie. W praktyce oznacza to, że jedynie wynajmujący na podstawie umowy zgłoszonej do opodatkowania korzystają ze szczególnej ochrony przed nierzetelnymi lokatorami.

Przykładowe postanowienia umowy najmu okazjonalnego

1)	Najemcy dobrowolnie poddają się egzekucji i zobowiązują się do opróżnienia i wydania lokalu stanowiącego przedmiot niniejszej Umowy określony w § 1, w terminie wskazanym w pisemnym żądaniu Wynajmującego sporządzonym z notarialnie poświadczonym podpisem Wynajmującego. Oświadczenie Najemców, sporządzone w formie aktu notarialnego, stanowi Załącznik nr 1 do niniejszej Umowy.
2)	Najemca oświadcza, że po rozwiązaniu umowy przez którąkolwiek ze stron lub wygaśnięciu niniejszej Umowy, opróżni lokal i wyprowadzi się w terminie 3 dni, do lokalu wskazanego w oświadczeniu stanowiącym Załącznik nr 2 do niniejszej Umowy.
3)	Najemcy zobowiązują się pokryć koszty notarialnie poświadczonego Oświadczenia Najemców o poddaniu się egzekucji, które stanowi załącznik do niniejszej umowy.
4)	W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w § 1 niniejszej Umowy, Najemcy zobowiązani są, w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu, wskazać Wynajmującemu inny lokal, w którym będą mogli zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Ponadto w ww. terminie Najemcy zobowiązują się do przedstawienia oświadczenia właściciela lokalu, w którym będą mogli zamieszkiwać, pod rygorem wypowiedzenia przez Wynajmującego niniejszej Umowy, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1)	oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w pisemnym żądaniu opróżnienia lokalu,
2)	wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3)	oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać najemca po rozwiązaniu umowy, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; (na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym)