Gazeta Podatkowa nr 41 (1395) z dnia 22.05.2017
Najem domu a jego sprzedaż
Wraz z żoną znaleźliśmy dom na wynajem, wpłaciliśmy kaucję, podpisaliśmy umowę na 36 miesięcy i przygotowujemy się do przeprowadzki do nowego domu. Jednak pośrednik, który wynajmował nam dom, poinformował nas, że właściciel w dalszym ciągu zainteresowany jest sprzedażą tego domu, a oferta sprzedaży pozostanie aktywna. Czy gdy dojdzie do sprzedaży domu nowy właściciel będzie mógł rozwiązać z nami umowę najmu? Czy takie nielojalne zachowanie właściciela i pośrednika jest podstawą do rozwiązania umowy najmu i odzyskania kaucji?
Sam fakt zmiany właściciela nieruchomości nie wpływa na istniejący stosunek najmu i nie powoduje jego automatycznego rozwiązania. Zawarcie umowy najmu nieruchomości nie wyłącza także możliwości rozporządzania nią przez właściciela, w tym jej sprzedaży, na rzecz podmiotu innego niż najemca. W tym przypadku zastosowanie znajdzie art. 678 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jeżeli zatem dojdzie do zbycia nieruchomości, na której położony jest dom najmowany przez Czytelnika, jego nowy właściciel wstąpi w miejsce wynajmującego i to jemu Czytelnik będzie miał obowiązek uiszczać umówiony czynsz. Generalnie nowy nabywca ma uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu, nie przysługuje mu ono jednak, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Wynika to z art. 678 § 2 K.c.
Jeżeli zatem Czytelnik obawia się, że sprzedaż nieruchomości w czasie trwania umowy najmu spowoduje jej wypowiedzenie przez nowego właściciela nieruchomości, powinien uzyskać poświadczenie daty. Przy czym najprościej zrobić to poprzez poświadczenie daty przez notariusza. W takiej sytuacji nawet zmiana właściciela nieruchomości nie umożliwi jej nabywcy wypowiedzenia umowy przed upływem okresu, na jaki jest ona zawarta (36 miesięcy). Rozwiązanie takie jest bezpieczne i zabezpiecza interesy Czytelnika.
Okoliczności umożliwiające stronom umowy najmu zawartej na czas określony jej przedterminowe rozwiązanie powinny być dokładnie wskazane w umowie. Jak bowiem wynika z art. 673 § 3 K.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W praktyce dość często zdarza się, że strony w umowie wskazują, iż wypowiedzenie najmu przez jedną lub każdą ze stron jest możliwe z ważnych przyczyn, nie określając ich dokładnie w umowie. Takie rozwiązanie nie jest poprawne.
W przypadku Czytelnika fakt wyrażenia przez właściciela woli zbycia nieruchomości i pozostawienia ogłoszenia nie jest podstawą do wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli nic innego nie wynika z umowy.
www.UmowyCywilnoprawne.pl - Umowa najmu i umowa dzierżawy:
| Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl | ||
| www.KodeksCywilny.pl » |
Serwis Głównego Księgowego
Gazeta Podatkowa
z obszernym komentarzem »
Firma »
Aplikacja mobilna dla Księgowych »
Księgowego,Kadrowego,VAT »
Serwisy internetowe »
Pobierz darmową aplikację »
Posłuchaj »
Terminarz
GOFIN PODPOWIADA
Kompleksowe opracowania tematyczne
DRUKI
Darmowe druki aktywne
WSKAŹNIKI
Bieżące wskaźniki wraz z archiwum
KALKULATORY
Narzędzia księgowego i kadrowego
PRZEPISY PRAWNE
Ustawy, rozporządzenia - teksty ujednolicone
| ||||||||||||
|
||||||||||||