Jak zabezpieczyć się w umowie najmu?

W ramach naszego przedsiębiorstwa posiadamy lokal użytkowy, który obecnie nie jest wykorzystywany w działalności i tymczasowo chcemy przeznaczyć go na wynajem pod działalność gospodarczą. Jak możemy się zabezpieczyć w umowie, aby najemca nie wykonał zmian w lokalu i jego przebudowy?

Do umowy najmu lokalu użytkowego nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.), Najemcy nie korzystają zatem z rozszerzonej ochrony wynikającej z jej przepisów. Chociaż regulacje Kodeksu cywilnego dość precyzyjnie określają stosunek prawny wynikający z umowy najmu lokalu, to chcąc zabezpieczyć się przed dokonaniem przez najemcę zmian w lokalu i jego przebudowy Czytelnik powinien skorzystać z zasady swobody umów. Jest ona zawarta w art. 353¹ K.c., zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W ramach swobody umów Czytelnik może w zawartej z najemcą umowie najmu dokładnie określić, jakie są jego obowiązki umowne i jaki jest dozwolony sposób korzystania z lokalu. W umowie najmu zatem, poza typowymi postanowieniami o czynszu, okresie najmu, powinny znaleźć się zapisy o sposobie korzystania z lokalu, zabezpieczeniu ewentualnych zniszczeń i roszczeń wynikających z przebudowy lokalu, czy konieczności uzyskania pisemnej zgody wynajmującego (Czytelnika) na dokonanie zmian w lokalu, czy jego przebudowy. Możliwość tego typu regulacji wynika wprost z przepisów Kodeksu cywilnego.

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 1 K.c.). Strony mogą zatem wpisać w umowie, iż lokal wynajmowany jest na potrzeby konkretnej działalności gospodarczej, np. prowadzenia sklepu. Dodatkowo z treści art. 667 § 1 K.c. wynika, iż bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

Czytelnik, chcąc zabezpieczyć lokal przed nadmierną ingerencją najemcy, powinien dokładnie wpisać w umowie postanowienia umowne, które zabezpieczają jego interesy (patrz ramka), zabezpieczyć się poprzez konieczność uzyskania pisemnej zgody na wykonanie remontu, czy przewidzieć możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy (po wcześniejszym uprzedzeniu najemcy) w przypadku używania lokalu niezgodnie z przeznaczeniem ustalonym w umowie.

Przykład przydatnych postanowień umownych:

»	Warunkiem przeprowadzenia przez najemcę jakichkolwiek prac budowlanych w lokalu poza jego malowaniem jest uzyskanie pisemnej zgody Wynajmującego.
»	Kaucja wręczona przy zawarciu umowy najmu zabezpiecza roszczenia wynajmującego z tytułu zaległego czynszu i zniszczeń w lokalu.