Wynajem lokali mieszkalnych i użytkowych

Jednostka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu własnych lokali mieszkalnych i użytkowych. Czy stroną umowy najmu lokalu mieszkalnego, do którego zastosowanie znajduje ustawa o ochronie praw lokatorów, może być spółka z o.o.? Jeżeli tak, to czy w takim przypadku należy wskazać osobę, która będzie mieszkać w lokalu i czy musi być to osoba uprawniona do reprezentacji spółki? Jak skonstruować taką umowę w sposób bezpieczny dla wynajmującego?

Nie ma przeciwwskazań, aby umowę najmu lokalu mieszkalnego zawrzeć ze spółką, np. spółką z o.o. Przy czym zawierając umowę ze spółką należy pamiętać o zasadach jej reprezentacji określonej w Krajowym Rejestrze Sądowym. Umowa najmu lokalu została uregulowana zarówno w art. 680-692 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 380), jak i w ustawie o ochronie praw lokatorów... (Dz. U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.). Z tych aktów prawnych nie wynika obowiązek zawarcia umowy jedynie z osobą fizyczną. Przez pojęcie lokatora ustawa o ochronie praw lokatorów (...) definiuje najemcę lokalu lub osobę używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (art. 2 ust. 1 pkt 1). Ustawa ta nie zawiera natomiast definicji najemcy. Spółka z o.o. ma osobowość prawną co oznacza, że może być podmiotem praw i obowiązków. Zatem zawierając umowę najmu wystarczy określić, iż najemcą jest spółka, nie ma obowiązku wskazywania konkretnej osoby zamieszkującej w lokalu. W praktyce występują sytuacje, gdy spółki prawa handlowego lub przedsiębiorcy wynajmują lokale mieszkalne w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych pracowników, w takim przypadku to spółka jako strona umowy ponosi odpowiedzialność za czynsz oraz inne obowiązki wynikające z umowy.

Odnosząc się natomiast do prawidłowej konstrukcji umowy ze spółką, w celu należytego zabezpieczenia interesów wynajmującego, warto wprowadzić do umowy kilka dodatkowych zapisów. Przede wszystkim należy w umowie wpisać, kto reprezentuje spółkę oraz sprawdzić w KRS czy osoby te są uprawnione do reprezentacji. Dodatkowo, z uwagi na fakt, iż w lokalu mogą zamieszkiwać różne osoby, warto rozważyć ustalenie wyższej kaucji na wypadek powstania uszkodzeń w lokalu. Największe ryzyko w przypadku zawierania umów ze spółką z o.o. może jednak wynikać z faktu jej niewypłacalności. Zatem, zwłaszcza gdy Czytelnik nie posiada wiedzy na temat spółki i jej majątku, warto zabezpieczyć płatność czynszu. Sposobów zabezpieczenia jest bardzo wiele i zależą one od ustaleń stron, może to być np. wysoka kaucja na zabezpieczenie płatności czynszu, weksel podpisany przez członków zarządu spółki, dobrowolne poddanie się egzekucji w akcie notarialnym lub inny sposób zabezpieczenia. Nie jest ono konieczne, jego przydatność zależy w dużej mierze od kondycji finansowej spółki z o.o.

Wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego dostępny jest w serwisie www.druki.gofin.pl, w dziale Umowy.