Waloryzacja umowna czynszu

Nabyłem drugie mieszkanie, które stanowi lokatę kapitału i ma także przynosić bieżące korzyści w postaci czynszu najmu. Szukam odpowiedniego najemcy, najlepiej na kilka lat. Zastanawiam się także nad coroczną waloryzacją czynszu w okresie najmu. Czy i ewentualnie jaką waloryzację czynszu można ustalić w umowie najmu?

Dla wynajmującego (Czytelnika) korzystniejsze może się okazać niezastrzeganie waloryzacji czynszu najmu, które w zasadzie wyklucza możliwość dokonania podwyżek czynszu w drodze wypowiedzenia wysokości czynszu najmu. Nie ma jednak przeszkód, aby umowa najmu z jednej strony zawierała postanowienie automatycznie i corocznie waloryzujące czynsz najmu, a z drugiej zezwalała - niezależnie od waloryzacji czynszu - na jego podnoszenie przez wynajmującego.

Klauzule waloryzacyjne mogą być właściwie zamieszczane we wszystkich rodzajach umów. Stosowanie umownych klauzul waloryzacyjnych wskazane jest w szczególności w umowach ze zobowiązaniem ciągłym, np. w umowach najmu czy też umowach dzierżawy.

Kontrahenci (w tym strony umowy najmu) mogą zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego (np. czynszu najmu) zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości.

Najczęściej spotykanymi w obrocie klauzulami waloryzacyjnymi są klauzule walutowe, klauzule inflacyjne, klauzule złota oraz klauzule indeksowe. Ustawodawca nie przewidział jednak katalogu mierników mogących wchodzić w rachubę ani też w inny sposób nie ograniczył w tej mierze decyzji stron, dlatego też wybór i treść klauzuli waloryzacyjnej zależy od uznania i zgody obu stron. Dzięki dobrze dobranej klauzuli waloryzacyjnej strona oczekująca płatności może ze spokojem obserwować zmiany zachodzące na rynku, np. wzrost inflacji czy niekorzystne zmiany na rynku walut.

W klauzulach inflacyjnych miernikiem, według którego obliczana jest wysokość należnej płatności (świadczenia pieniężnego), bywa wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem ogłoszony przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego za dany okres.

W przypadku klauzul walutowych miernikiem wartości świadczenia pieniężnego jest wybrana przez strony waluta obca. Przyjmuje się bowiem, że użyty w art. 358¹ § 2 K.c. zwrot "według innego niż pieniądz" odnosi się tylko do waluty polskiej. Typowa klauzula walutowa stwierdza najczęściej, że wynagrodzenie płatne będzie jako równowartość w złotych polskich określonej kwoty w walucie obcej według jej średniego kursu ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski na dany dzień.

Punktem odniesienia przy klauzulach indeksowych są natomiast ceny wybranych towarów lub ich grupy (koszyki). Klauzule te są odpowiednie dla zabezpieczenia się przed ryzykiem zmian cen określonych towarów. Takim miernikiem mogą być również średnie ceny materiałów budowlanych oraz robocizny w budownictwie.

Powyższe nazwy nie są nadane przez ustawodawcę, lecz wykształciły się w praktyce obrotu. W związku z tym nie trzeba w umowie tytułować danego postanowienia w ten, czy inny sposób. Istotna jest wyłącznie jego treść.