Fikcyjna sprzedaż nieruchomości

Między podmiotami powiązanymi doszło formalnie do sprzedaży nieruchomości, jednak w rzeczywistości miała to być darowizna - takie przynajmniej były wewnętrzne ustalenia. Cena nie została przez to faktycznie zapłacona. Podmiotowi, który nabył w ten sposób nieruchomość, grozi jednak egzekucja i zajęcie majątku. Czy wspomniana umowa sprzedaży jest w ogóle ważna?

Nieważne jest oświadczenie złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. W opisanym w pytaniu przypadku wadą oświadczeń woli w postaci pozorności dotknięta jest cała umowa sprzedaży, mimo że pozorne oświadczenia składające się na umowę sprzedaży zostały złożone dla ukrycia innej czynności prawnej w postaci darowizny. W takim wypadku ważność umowy sprzedaży oceniać należy według właściwości tej czynności, co wynika z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego, Dz. U. z 2014 r. poz. 121). W praktyce najczęściej zdarzają się przypadki ukrycia umowy darowizny pod pozorną umową sprzedaży (bądź na odwrót) czy też umowy najmu pod pozorną umową użyczenia. Przyczyną takich potajemnych uzgodnień stron są często względy podatkowe lub próba ucieczki z majątkiem spod egzekucji.

W sytuacji przedstawionej w pytaniu strony faktycznie umówiły się nie na sprzedaż nieruchomości, lecz na nieodpłatne przeniesienie jej własności, czyli darowiznę. W związku z tym uznać należy przedmiotową umowę sprzedaży nieruchomości za nieważną.

Zachodzi pytanie o dalszy los umowy ukrytej, czyli w tym wypadku o ważność darowizny. Kodeks cywilny każe uzależniać jej ważność od spełnienia wymogów właściwych dla tej umowy. Niewątpliwie powinna być ona zawarta w formie aktu notarialnego. Tymczasem w formie tej wyrażona była jedynie nieważna umowa sprzedaży. To, że umowa pozorna zawarta była w formie aktu notarialnego nie oznacza więc jeszcze, że ważna będzie umowa ukryta, która wymagała takiej szczególnej formy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2001 r., sygn. akt V CKN 631/2000).

Zatem nieważna będzie także umowa darowizny. Każda ze stron może więc złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym domagając się wpisania sprzedawcy jako właściciela nieruchomości lokalowej w dziale drugim księgi w oparciu o art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).

Gdyby własność nieruchomości przeszła na inną osobę, wówczas można byłoby wnosić do sądu powództwo o ustalenie nieważności umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).

W przypadku pozornego oświadczenia woli nie ma potrzeby uchylania się od jego skutków, co jest wymagane w przypadku innych wad w postaci np. błędu czy groźby. Umowa jest nieważna od samego początku.

"Nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości".

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., sygn. akt III CZP 79/11