Zakup nieruchomości pod wpływem błędu

Kupiłem działkę budowlaną. Byłem jednak w błędzie co do tego, którą dokładnie działkę kupuję, ponieważ sprzedawca zapewniał mnie, że przedstawiona do wglądu mapka dotyczy innego terenu, mniej atrakcyjnego i bez dostępu do utwardzonej drogi, niż ten, który ma być przedmiotem aktu notarialnego. Czy mogę w jakiś sposób unieważnić umowę?

TAK. Czytelnik może powołać się na wadę fizyczną przedmiotu sprzedaży odstępując od umowy sprzedaży albo na swój błąd wywołany przez drugą stronę umowy (sprzedawcę) i uchylić się od skutków prawnych tej umowy. Mimo że uprawnienia te wzajemnie się wykluczają (nie można bowiem odstąpić od umowy, która jest już nieważna z uwagi na wcześniejsze uchylenie się z powołaniem na błąd), to jednak warto z nich skorzystać jednocześnie i drugie uprawnienie powołać na wypadek, gdyby pierwsze okazało się nieskuteczne.

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Jeżeli więc sprzedawca zapewniał kupującego, że sprzedawana nieruchomość ma dostęp do utwardzonej drogi, względnie posiada uzbrojenie, którego faktycznie brakuje (z uwagi na wprowadzenie kupującego w błąd co do położenia lub numeru działki ewidencyjnej), to brak takich cech można oceniać jako wadę fizyczną sprzedanej nieruchomości. Na podstawie przepisów o rękojmi za wady nabywca rzeczy może dochodzić obniżenia ceny lub odstąpić od umowy i żądać zwrotu zapłaconej ceny.

Co prawda termin na skorzystanie z uprawnień z tytułu rękojmi wynosi rok od momentu, kiedy rzecz została kupującemu wydana, jednak w sytuacji, gdy sprzedawca podstępnie zataił wady, upływ rocznego terminu nie wyłącza uprawnień z rękojmi. W ciągu miesiąca od wykrycia wady Czytelnik powinien zgłosić ją sprzedawcy. Może wówczas jednocześnie złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży.

Czytelnik może również powołać się na błąd jako podstawę uchylenia się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli. Możliwość ta została potwierdzona przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 stycznia 2012 r., sygn. akt III CZP 90/11. Wynika z niej, iż w razie nabycia wadliwej rzeczy, oznaczonej co do tożsamości, kupujący może wykonać uprawnienia z tytułu rękojmi albo uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu.

1 rok - termin na złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych umowy z powołaniem na błąd, liczony od momentu wykrycia błędu.

Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli z uwagi na błąd ma tę zaletę w stosunku do odstąpienia od umowy ze względu na wadę, że daje możliwość żądania zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych od uchylonej umowy sprzedaży.