Nabycie własności a prawo odkupu i pierwokupu

Zdarza się, że strona zainteresowana kupnem nieruchomości lub rzeczy ruchomej dowiaduje się, iż jest ona obciążona prawem pierwokupu lub odkupu, które wywołuje niepewność i często zniechęca do kupna potencjalnego nabywcę. Oprócz umowy w niektórych przypadkach źródłem prawa pierwokupu jest także ustawa. Na czym więc polega prawo odkupu i pierwokupu?

Z uwagi na doniosłość transakcji i jej większe znaczenie ekonomiczne zarówno prawo odkupu, jak i pierwokupu znajduje najczęściej zastosowanie w odniesieniu do transakcji, których przedmiotem są nieruchomości. Nie ma jednak przeszkód, aby stosować te instytucje także do sprzedaży rzeczy ruchomych. Co więcej, przepisy nie wyłączają możliwości zastrzeżenia w ramach jednej umowy obu tych praw.

Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu jest instytucją występującą w praktyce znacznie częściej niż prawo odkupu. Może ono wynikać zarówno z przepisów ustawy, jak i z treści umowy. Jako przykład zastosowania tej instytucji należy wskazać długoterminowe umowy najmu i dzierżawy, w których najemca bądź dzierżawca ma interes umownego zastrzeżenia dla siebie prawa pierwokupu. Stanowi ono uprawnienie podmiotu, na rzecz którego zostało zastrzeżone, zgodnie z którym ma on pierwszeństwo zakupu zbywanej rzeczy. W myśl art. 597 § 1 K.c. rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

Realizacja uprawnienia

Prawo pierwokupu wykonuje się poprzez złożenie zobowiązanemu, czyli zbywcy rzeczy, oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. Poprzez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do zawarcia umowy pomiędzy zbywcą rzeczy a uprawnionym z tytułu pierwokupu. Co ważne, treść umowy jest, co do zasady, taka sama jak umowa zawarta z potencjalnym nabywcą (osobą trzecią).

Ryzyko nabywcy

Niezależnie od faktu, czy prawo pierwokupu zostało zastrzeżone w umowie, czy w przepisach ustawowych, transakcja nabycia rzeczy wiąże się z ryzykiem "jej udaremnienia" przez wykonującego prawo pierwokupu. Umowa sprzedaży rzeczy obciążonej prawem pierwokupu powinna być zawarta pod warunkiem, że uprawniony z tytułu prawa pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa. Jeżeli w umowie nie zastrzeżono innych terminów, prawo pierwokupu można wykonać w ciągu miesiąca co do nieruchomości, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży. W przypadku gdy uprawniony skorzysta ze swojego prawa i złoży oświadczenie o pierwokupie, niedoszły nabywca, pomimo zawarcia umowy warunkowej, pozostaje "z niczym". Niewątpliwie zatem nabywanie rzeczy obciążonych prawem pierwokupu wiąże się z ryzykiem, gdyż pomimo prowadzenia zabiegów związanych z kupnem rzeczy i zawarcia umowy potencjalny nabywca może nie zostać właścicielem rzeczy.

W sytuacji gdy strony, wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 597 § 1 K.c., zawrą umowę bezwarunkową, nie jest ona nieważna, chyba że prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy (art. 599 § 2 K.c.). Jednak w odniesieniu do podmiotów innych niż wymienione w art. 599 § 2 zawarcie umowy bezwarunkowej także wiąże się z ryzykiem, bowiem uprawniony z tytułu prawa pierwokupu może dochodzić należnego mu odszkodowania.

Nieruchomości rolne

Chociaż prawo pierwokupu działa odstraszająco na potencjalnych nabywców, w przypadkach gdy wynika ono z ustawy nie ma możliwości jego ominięcia. Z uwagi na fakt, iż ustawodawca przyjął zasadę ochrony gruntów rolnych, z pierwokupem zastrzeżonym na rzecz Skarbu Państwa spotykają się najczęściej nabywcy ziemi rolnej. Regulacje w tym zakresie zawiera np. ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która oprócz zastrzeżenia prawa pierwokupu na rzecz dzierżawcy nieruchomości rolnej przyznaje je także Agencji Nieruchomości Rolnych, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha.

Prawa odkupu i pierwokupu są niezbywalne, zatem nie można ich przenieść na inną osobę.

Odkup

Inaczej niż w przypadku pierwokupu, prawo odkupu może być realizowane niezależnie od zawarcia przez właściciela rzeczy umowy jej sprzedaży. Oznacza ono bowiem możliwość ponownego nabycia sprzedanej rzeczy przez uprawnionego. Realizacja prawa odkupu odbywa się poprzez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu w formie wymaganej dla zawarcia umowy sprzedaży (akt notarialny w przypadku transakcji w zakresie nieruchomości).

Zgodnie z art. 594 § 1 K.c. z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży. Jeżeli kupujący poczynił także nakłady konieczne lub zwiększające wartość rzeczy, należy mu się ich zwrot.

Termin i cena odkupu

Zastrzeżenie prawa odkupu jest niekorzystne dla nabywcy rzeczy. Przez okres jego trwania nie ma on bowiem pewności, iż pozostanie ona jego własnością, co podważa sens dokonywania jej ulepszeń lub inwestycji. Aby zapobiec takiemu stanowi rzeczy, ustawodawca wprowadził maksymalnie 5-letni termin na realizację prawa pierwokupu (art. 593 § 1 K.c.). Często problemy w praktyce powoduje także cena odkupu, zwłaszcza w sytuacji, gdy kupujący poniósł dodatkowe koszty związane z rzeczą. Celowe wydaje się zatem ustalenie w umowie ceny, po której zostanie wykonane prawo odkupu. Pewne wytyczne w tym zakresie dał Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 31.08.2010 r., sygn. akt I ACa 691/10. Sąd uznał, że cena odkupu, jeżeli nie została ustalona przez strony w umowie, winna obejmować składniki wskazane w art. 594 § 1 K.c., zaś użyte tam określenie: "za zwrotem ceny" wskazuje, iż chodzi o cenę uiszczoną sprzedawcy przez kupującego w dacie zawarcia umowy sprzedaży, a nie cenę, za którą przedmiot sprzedaży mógłby zostać zbyty w dacie realizacji prawa odkupu.