Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości

Moi rodzice sprzedali mieszkanie młodemu małżeństwu, któremu brakowało kilkadziesiąt tysięcy złotych do pełnego pokrycia ceny. Zgodzili się jednak na rozłożenie tej kwoty na raty, płatne po wydaniu mieszkania. Ostatecznie nie doszło do pełnego rozliczenia i zabrakło 20 tys. zł. Rodzice rozważają odstąpienie od umowy, ale w międzyczasie została wpisana hipoteka z tytułu pożyczki refinansującej koszty zakupu. Czy po odstąpieniu od umowy sprzedaży hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej?

NIE. Powrotne nabycie własności lokalu oznaczać będzie przyjęcie rzeczowej odpowiedzialności (właśnie z danego mieszkania) za spłatę pożyczki zabezpieczonej wpisem hipoteki do księgi wieczystej. Ograniczone prawo rzeczowe w postaci hipoteki cechuje bowiem to, że wierzyciel (hipoteczny) zyskuje dzięki niej możliwość dochodzenia zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką z obciążonej nią nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Zatem odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości nie jest sposobem na wykreślenie hipoteki. Bank (pożyczkodawca) nabył bowiem hipotekę działając w dobrej wierze do treści księgi wieczystej od aktualnego wówczas właściciela.

Z tego względu w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, a w dalszej kolejności, w razie powrotnego przeniesienia prawa własności lokalu na pierwotnego zbywcę (tu: rodziców Czytelnika), nie dochodzi do wygaśnięcia hipoteki ani jej wykreślenia z księgi wieczystej. Utrzymuje się ona nadal, z tą jednak zmianą, że dłużnikiem rzeczowym staną się poprzedni właściciele nieruchomości, którzy ponownie wpiszą się do działu II księgi wieczystej. W podobnej sprawie, tyle że dotyczącej użytkowania wieczystego, Sąd Najwyższy stwierdził, iż odstąpienie od umowy zbycia prawa użytkowania wieczystego, czego następstwem jest powrotne przeniesienie tego prawa na zbywcę, nie stanowi podstawy do wykreślenia hipoteki, która, jako zabezpieczająca wierzytelność przysługującą w stosunku do nabywcy, została wpisana do księgi wieczystej w czasie, gdy był on wpisany jako użytkownik wieczysty (postanowienie z dnia 22 kwietnia 2004 r., sygn. akt II CK 158/03).

Biorąc pod uwagę powyższe względy należy więc rozważyć, czy nie lepiej, zamiast odstępować od umowy, żądać zapłaty reszty ceny za sprzedane mieszkanie wraz z ustawowymi lub umownymi odsetkami za opóźnienie. Na wypadek jednak, gdyby chęć anulowania umowy zwyciężyła, należy wspomnieć, iż w odróżnieniu od "rezygnacji" z umowy sprzedaży rzeczy ruchomej, odstąpienie od umowy przenoszącej własność nieruchomości nie powoduje automatycznego przejścia tego prawa z powrotem na zbywcę, lecz wymaga złożenia przez strony stosownego oświadczenia woli o powrotnym przeniesieniu własności (w formie aktu notarialnego) lub orzeczenia sądu zobowiązującego drugą stronę do złożenia takiego oświadczenia.

Po odzyskaniu własności mieszkania i ewentualnej spłacie hipoteki przez rodziców Czytelnika jako dłużników rzeczowych nabędą oni spłaconą wierzytelność wobec pożyczkobiorców (kupujących) na podstawie art. 518 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego.