Prawo pierwokupu a prawo odkupu w umowie sprzedaży

Czasami w umowach sprzedaży pojawiają się dodatkowe zastrzeżenia uprawniające jedną ze stron do odkupu lub pierwokupu danej rzeczy będącej przedmiotem transakcji. Obu tych praw nie można mylić - oznaczają bowiem co innego. Nie ma jednak przeszkód, aby oba zostały zastrzeżone w jednej umowie sprzedaży.

Odkup tylko dla sprzedawcy

W odróżnieniu od pierwokupu, prawo odkupu jest niejako przypisane tylko do umowy sprzedaży, dając możliwość ponownego nabycia rzeczy sprzedanej (nie mylić z rozwiązaniem umowy sprzedaży). Co innego pierwokup, który może występować także w wielu innych umowach, a najczęściej w umowach najmu czy dzierżawy.

Druga znacząca różnica polega na tym, że uprawniony z tytułu prawa odkupu nie musi czekać na odpowiedni ruch ze strony zobowiązanego (właściciela rzeczy). W każdym w okresie obowiązywania prawa odkupu może z niego skorzystać.

Prawo odkupu, jak sama nazwa wskazuje, umożliwia ponowne nabycie rzeczy sprzedanej. Możliwość ta nie może jednak trwać w nieskończoność. Zgodnie bowiem z art. 593 § 1 K.c. prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nieprzenoszący 5 lat. Jeżeli strony umówią się, że sprzedawca może skorzystać z tego prawa w dłuższym okresie (np. w ciągu 10 lat od zawarcia umowy), to i tak ulegnie on skróceniu i wynosić będzie 5 lat.

Wykonanie prawa odkupu polega na złożeniu przez sprzedawcę kupującemu oświadczenia, z którego wynika wola tego pierwszego odkupienia określonej rzeczy. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało szczególnej formy (np. aktu notarialnego), oświadczenie o wykonaniu prawa musi mieć taką samą formę. W pozostałych przypadkach, o ile też strony inaczej nie postanowiły, może być ono złożone w jakikolwiek sposób.

Po wykonaniu prawa odkupu dochodzi jak gdyby do powrotnej sprzedaży. Kupujący ma zatem obowiązek przenieść własność danej rzeczy z powrotem na sprzedawcę, ten zaś zwrócić cenę, koszty sprzedaży i poczynione przez kupującego nakłady na rzecz.

Ponieważ wyliczenia te sprawiają nieraz problemy, warto już wcześniej uzgodnić cenę, jaką obowiązany będzie zapłacić sprzedawca w razie skorzystania z prawa odkupu. Jeżeli cena odkupu przewyższać będzie pierwotną cenę wraz z kosztami sprzedaży, sprzedawca uzyska możliwość jej obniżenia do rynkowej wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu, nie niższej jednak od sumy pierwotnej ceny, kosztów sprzedaży oraz nakładów na rzecz.

Pierwszeństwo

Zamiast lub obok prawa odkupu sprzedawca może też do pewnego stopnia zagwarantować sobie odzyskanie przedmiotu sprzedaży wykorzystując instytucję pierwokupu. Uprawniony z tytułu prawa pierwokupu nie może jednak domagać się od właściciela, aby ten przeniósł na niego własność rzeczy, tj. sprzedał mu ją. Dopóki rzecz ta nie zostaje sprzedana, prawo to nie może być realizowane. Uprawniony z tytułu prawa pierwokupu nie może więc domagać się od właściciela, aby ten przeniósł na niego własność rzeczy, tj. sprzedał mu ją. Jego uprawnienie sprowadza się jedynie do pierwszeństwa i aktualizuje się dopiero w razie podjęcia przez właściciela określonej czynności prawnej - w postaci sprzedaży. Prawo pierwokupu na nic się zda, gdy właściciel rozporządzi rzeczą w inny sposób, np. darowizną czy zamianą.

Prawo pierwokupu daje uprawnionemu, czyli osobie, na rzecz której zostało ono ustanowione, możliwość nabycia oznaczonej rzeczy od określonego właściciela z pierwszeństwem przed innymi osobami w przypadku, gdy właściciel przystąpi do jej sprzedaży. Właściciel, który sprzedaje daną rzecz osobie trzeciej, powinien uczynić to pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa. Rzecz jasna umowa warunkową być nie musi, gdy sprzedaż następuje od razu na rzecz uprawnionego z tytułu pierwokupu.

Nie można przenieść własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Natomiast nie ma przeszkód, aby sprzedaż nieruchomości odbyła się z zastrzeżeniem prawa odkupu lub pierwokupu.

Jeżeli jednak zobowiązany sprzeda rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo, umowa ta z reguły będzie ważna. Uprawnionemu pozostanie jedynie dochodzić odszkodowania od niesłownego kontrahenta (zobowiązanego). Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, wpółwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

Po zawiadomieniu uprawnionego o warunkowej transakcji przez sprzedawcę uprawniony w określonym terminie (miesiąca w przypadku nieruchomości i tygodnia w przypadku innych rzeczy) może złożyć zobowiązanemu oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu i to w odpowiedniej formie.

Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią.

Przykład zastrzeżenia prawa odkupu w umowie sprzedaży:

"Sprzedawca zastrzega sobie prawo odkupu przedmiotu sprzedaży za cenę... zł (słownie:..... złotych). Prawo odkupu może zostać wykonane w ciągu jednego roku od dnia zawarcia niniejszej umowy. Oświadczenie Sprzedawcy o wykonaniu prawa odkupu dla swojej ważności powinno zostać złożone w formie pisemnej".

Przykład zastrzeżenia prawa pierwokupu w umowie sprzedaży:

"W przypadku sprzedaży przez Kupującego rzeczy będącej przedmiotem niniejszej umowy Sprzedawcy przysługiwać będzie prawo pierwokupu. Oświadczenie Sprzedawcy o skorzystaniu z prawa pierwokupu powinno być złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży".

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)