Odsetki w ramach starej hipoteki

Pod koniec 2009 roku spółka udzieliła oprocentowanej pożyczki (na 5% w skali roku) jednemu ze wspólników na okres 5 lat. Spłata tej pożyczki została zabezpieczona wpisem hipoteki na mieszkaniu wspólnika. Obecnie na tle spłaty tej pożyczki trwa konflikt w spółce, jednak ostateczna decyzja jest taka, by dochodzić zwrotu pieniędzy wraz z odsetkami. W tym celu zamierzamy założyć sprawę w sądzie. Z pewnością hipoteka zabezpiecza kwotę główną pożyczki (kapitał) oraz prawdopodobnie także ustalone odsetki kapitałowe. Czy hipoteka, którą kilka lat temu ustanawialiśmy, zabezpiecza również należność o odsetki za opóźnienie w spłacie pożyczki?

To zależy od rodzaju ustanowionej w 2009 r. hipoteki, albowiem inaczej niż to ma miejsce obecnie, hipoteka dzieliła się wówczas na umowną oraz kaucyjną. W zależności od wybranej wówczas hipoteki, różnie wyglądałaby odpowiedź na pytanie Czytelnika. Hipoteka zwykła zabezpieczała wierzytelności oznaczone, a więc istniejące o określonej wysokości. Natomiast dawna hipoteka kaucyjna służyła do zabezpieczenia wierzytelności o wysokości nieustalonej lub wierzytelności przyszłych.

Hipoteka kaucyjna obejmowała odsetki oraz koszty postępowania mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie. W tym wypadku faktyczne obciążenie nieruchomości nie przekraczało oznaczonej w księdze wieczystej kwoty hipoteki kaucyjnej. Dzięki tej hipotece możliwe było - podobnie jak ma to miejsce w przypadku nowej hipoteki - zabezpieczenie odsetek określonych według zmiennej stopy procentowej.

Z kolei hipoteka zwykła zabezpieczała - poza należnością główną (np. o spłatę pożyczki) - roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postępowania w granicach przewidzianych w odrębnych przepisach. Stanowił tak dawniej przepis art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.). W istocie regulacja ta odwoływała się do art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.). Przepis ten nie zawierał jednak żadnych ograniczeń, lecz stanowił, że w przypadku podziału sumy uzyskanej z egzekucji w równym stopniu z należnością zabezpieczoną hipotecznie zaspokajane były odsetki za ostatnie 2 lata przed przysądzeniem własności. Natomiast pozostałe odsetki zaspokajało się w ostatniej kolejności (kategorii).

Wcześniejsze uwagi dotyczyły wyłącznie odsetek za opóźnienie, o które pytał Czytelnik. Z reguły bowiem zabezpieczenie hipoteczne nie obejmowało odsetek kapitałowych. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 listopada 1998 r. (sygn. akt I CKN 864/98) uznał bowiem, że odsetki kapitałowe są w istocie wierzytelnością (dochodem wierzyciela) i muszą być wyraźnie wymienione we wpisie (w księdze wieczystej), gdyż zwiększają sumę wyznaczającą granice odpowiedzialności dłużnika hipotecznego. Z tych względów w tamtym czasie (przed nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która weszła w życie 20 lutego 2011 r.) ustanawiało się w praktyce na raz dwie hipoteki: jedną zwykłą obejmującą samą kwotę pożyczki (należność główną), drugą kaucyjną zabezpieczającą spłatę odsetek kapitałowych.